Comprar imóvel em Bangladesh em 2026: o que empresas e investidores estrangeiros podem fazer

Comprar imóvel em Bangladesh: o enquadramento em 2026

Comprar imóvel em Bangladesh é possível para uma empresa estrangeira, mas raramente da forma que um investidor português ou brasileiro espera. A propriedade de terrenos por estrangeiros a título individual não está prevista na lei e, na prática, não acontece; o caminho habitual é uma sociedade constituída em Bangladesh, mesmo que detida a 100% por estrangeiros, ou um arrendamento de longo prazo numa zona industrial. E, seja qual for o comprador, a segurança da compra depende de um processo rigoroso de verificação do título, registo e averbamento.

Este guia explica, com a lei em vigor a 24 de outubro de 2026, quem pode comprar, que verificações fazer antes de pagar, como funcionam o contrato-promessa (baina), a escritura de compra e venda e o registo, o que muda com as alterações de 2026, como assinar a partir de Lisboa ou de São Paulo e o que acontece quando chega o momento de vender e repatriar o dinheiro.

Resumo: Uma compra válida exige um vendedor que conste do khatian (registo de direitos) mais recente, uma escritura registada dentro de três meses da assinatura com o historial de 25 anos do título, e o averbamento posterior em nome do comprador. Cidadãos bangladeshianos, incluindo os que vivem no estrangeiro, compram como residentes. Estrangeiros a título individual dependem de aprovações caso a caso e limitam-se, na prática, a apartamentos; uma sociedade local com capital estrangeiro pode deter terrenos em nome próprio.

Ponto-chave: Desde a Land Crime Prevention and Remedy Act 2023, ninguém pode vender, doar ou registar uma escritura de terreno sem que o khatian mais recente esteja em seu nome e sem provar o pagamento em dia do imposto predial (land development tax).[4] Um vendedor que não apresente as duas coisas não está em condições de vender.

Em resumo

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Índice

Quem pode comprar imóvel em Bangladesh

A Transfer of Property Act 1882 e a Registration Act 1908 não distinguem compradores pela nacionalidade. As limitações vêm do controlo cambial, das aprovações de investimento e da política fundiária, por isso a resposta depende de quem compra e de como o dinheiro chega.

Sociedades com capital estrangeiro

Uma sociedade constituída em Bangladesh, ainda que detida integralmente por estrangeiros, pode comprar terrenos e edifícios em seu nome; é a via normal para fábricas, armazéns, escritórios e habitação de quadros.[7] O investidor detém o imóvel indiretamente, através das ações. A deliberação do conselho, os estatutos e o signatário autorizado passam a fazer parte do dossier, e o capital usado tem de ter entrado e sido declarado pelo canal bancário.

Estrangeiros a título individual

Segundo a imprensa de Daca, estrangeiros a título individual têm estado, em geral, impedidos de comprar terrenos ou moradias; o governo permite-lhes comprar apartamentos desde 1996, com aprovações de várias entidades, incluindo o Bangladesh Bank, a autoridade fiscal e a Direção de Registos, e pagamento em divisas. As frações em projetos de entidades públicas, como os da RAJUK, foram descritas como fechadas a compradores estrangeiros.[7] Trata-se de uma prática administrativa, não de um direito consagrado na lei, e deve ser confirmada antes de qualquer contrato.

Cidadãos de origem bangladeshiana

Muitos empresários em Portugal e no Brasil têm sócios ou familiares de origem bangladeshiana. Quem mantém a cidadania de Bangladesh, mesmo com outra nacionalidade, compra nas mesmas condições que um residente.

Nunca use um testa de ferro

Comprar em nome de outra pessoa para benefício próprio é uma operação benami, proibida pela Land Reforms Act 2023, que também limita a posse de terra agrícola.[13] Colocar o terreno em nome de um parceiro local para contornar as restrições não é só arriscado: é ilegal, e o investidor estrangeiro fica sem qualquer título.

Zonas industriais: arrendar em vez de comprar

Para um projeto industrial, a alternativa à compra é o arrendamento de longo prazo dentro de uma zona. Pela secção 19 da Invest Bangladesh Act 2026, a autoridade Invest Bangladesh pode atribuir, arrendar ou alugar terrenos, edifícios e espaços nas áreas industriais, que incluem as antigas zonas económicas.[9] A secção 20 permite suspender ou cancelar a atribuição por incumprimento ou uso não autorizado, e a lei não dá ao financiador um direito automático de substituição, que tem de ser negociado no contrato.[9]

As zonas francas de exportação continuam sob a BEPZA e os parques tecnológicos sob a Hi-Tech Park Authority, com contratos-tipo próprios. A vantagem prática é clara: o título está limpo à partida e o risco passa a ser contratual.

Verificações antes de pagar: o título em Bangladesh

Antes de comprar imóvel em Bangladesh, a pergunta da auditoria jurídica é uma só: este vendedor pode transmitir a este comprador um título válido sobre este terreno exato, livre de outros direitos? Quem compra fora de uma zona assume todo o risco do título, e as verificações abaixo são o mínimo.

Khatian e cadeia de títulos

O khatian é o registo de direitos, e a maior parte dos terrenos aparece em levantamentos sucessivos (CS, SA, RS e, em muitas zonas, BS ou levantamento urbano). Nome, número do prédio (dag), área e quota têm de coincidir entre todos eles e com as escrituras. Pela secção 53C da Transfer of Property Act, a venda é nula se o nome do vendedor, ou do antecessor no caso de herança, não constar do khatian mais recente.[1]

A secção 52A da Registration Act exige que cada escritura de venda contenha uma descrição da titularidade nos últimos 25 anos.[2] Obtenha certidões de cada escritura da cadeia diretamente no registo, e não fotocópias dadas pelo vendedor.

Ónus, litígios e posse

Pesquise no registo predial (sub-registry) vendas anteriores, hipotecas, contratos-promessa e procurações sobre o mesmo prédio. A venda de um imóvel hipotecado sem consentimento escrito do credor, ou com um contrato-promessa anterior em vigor, é nula.[1] Pesquise também ações judiciais pendentes, verifique no local quem tem a posse e confirme que o terreno não é do Estado (khas), propriedade confiscada ou objeto de expropriação.

Licenças de construção em Daca

Em Daca, a RAJUK Act 2026 proíbe construir sem aprovação (secção 34) e pune a construção fora do projeto aprovado com prisão até dois anos, multa até Tk 50 lakh, ou ambas (secção 54).[8] Antes de comprar um edifício ou um apartamento, peça o projeto aprovado e confirme que o que foi construído corresponde a ele.

Contrato-promessa, escritura e registo

Para comprar imóvel em Bangladesh, o núcleo jurídico é curto: a venda de um terreno, edifício ou apartamento só se faz por documento registado.[1] Pagamentos, posse e recibos, por mais completos que sejam, não tornam o comprador proprietário.

O baina

Quando a conclusão é diferida, as partes assinam um contrato-promessa (baina). Tem de ser escrito e registado, com prazo para a escritura definitiva; sem prazo, aplicam-se seis meses.[1] A Registration (Amendment) Act 2026 alargou de 30 para 60 dias o prazo para o apresentar a registo.[3] Mantenha o sinal modesto e ligado à verificação do título, com cláusulas claras de devolução e incumprimento.

A escritura de compra e venda

A escritura (saf-kabala) tem de ser apresentada a registo no prazo de três meses após a assinatura, acompanhada do khatian mais recente, da planta, do historial de 25 anos e da declaração do vendedor de que tem título legítimo.[2] O preço declarado tem de ser o preço real. Pague apenas por transferência bancária ou cheque visado e faça constar cada pagamento no baina e na escritura.

Apartamentos de promotores

A Real Estate Development and Management Act 2010 obriga o promotor a estar registado e proíbe-o de vender antes de o projeto estar aprovado. Deve entregar a fração e registar a escritura no prazo de três meses após o pagamento integral; se falhar, devolve o dinheiro com a compensação acordada ou, na falta dela, 15%, no prazo de seis meses.[5]

Averbamento e imposto predial

O registo transmite a propriedade, mas não atualiza o khatian. Para isso, o comprador pede o averbamento (mutation, ou namjari) e passa a pagar o land development tax. Sem averbamento, não poderá voltar a vender, doar ou hipotecar, porque a lei exige khatian e imposto em dia em nome de quem transmite.[4]

Assinar a partir de Portugal ou do Brasil

Poucos administradores viajam a Daca para cada escritura. A solução é a procuração, mas a lei bangladeshiana é exigente, sobretudo para imóveis.

Procuração irrevogável e registo

Pela Power of Attorney Act 2012, uma procuração irrevogável tem de ser registada, indicar claramente o objetivo e os poderes e conter fotografias e documentos de identificação das partes. Uma procuração outorgada no estrangeiro é autenticada pelo Ministério dos Negócios Estrangeiros depois de chegar a Bangladesh e selada pelo Collector.[6] Desde 2026, o oficial de registo pode aceitar um documento assinado no estrangeiro até seis meses depois da sua chegada ao país.[3]

Em Lisboa

A Embaixada de Bangladesh em Lisboa recebe procurações em dois exemplares, com passaporte original do outorgante, documento do procurador e fotografias de ambos. A taxa indicada em outubro de 2026 é de EUR 55 pelas primeiras cinco páginas e EUR 5 por página adicional; o processamento demora pelo menos três dias úteis e o outorgante assina perante o funcionário.[11]

No Brasil

Bangladesh tem embaixada em Brasília.[14] Portugal e o Brasil são partes da Convenção da Apostila e não se opuseram à adesão de Bangladesh, em vigor desde 30 de março de 2025, pelo que outros documentos notariais podem seguir com apostila.[12] Para procurações sobre terrenos, porém, a aceitação de uma procuração apenas apostilada ainda não está testada nos serviços de Daca; assinar na embaixada continua a ser o caminho mais seguro.

Vender e repatriar: pense na saída ao comprar imóvel em Bangladesh

A estrutura escolhida no dia da compra decide a facilidade da saída. O produto da venda de imóveis por não residentes precisa, em regra, de aprovação prévia do Bangladesh Bank antes de ser transferido para o estrangeiro; confirme com o banco a regra do circular cambial em vigor.[10] Já a venda das ações de uma sociedade proprietária pode seguir as regras mais flexíveis de 2026 para transmissões de ações em sociedades não cotadas.

Por isso, antes de comprar imóvel em Bangladesh, um grupo português ou brasileiro deve decidir se o imóvel fica numa sociedade operacional ou numa sociedade dedicada, e documentar desde o início a entrada do capital. Para o detalhe de cada fase, veja os nossos guias em inglês sobre buying property in Bangladesh e foreign investment in real estate, e a nossa prática de investimento imobiliário.

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Perguntas frequentes

Um estrangeiro pode comprar terreno em Bangladesh?

A título individual, em regra não. Pode arrendar, ou deter o terreno indiretamente através de uma sociedade constituída em Bangladesh.[7]

E um apartamento?

A imprensa descreve uma prática, desde 1996, que permite a estrangeiros comprar apartamentos com aprovações de várias entidades e pagamento em divisas. Confirme a posição atual antes de assinar.[7]

Uma sociedade com capital português ou brasileiro pode comprar imóvel em Bangladesh?

Sim, se for constituída em Bangladesh. A sociedade compra em nome próprio, com deliberação do conselho e capital entrado pelo canal bancário.[7]

A venda é válida se o vendedor não constar do khatian?

Não. A secção 53C da Transfer of Property Act torna a venda nula se o nome do vendedor, ou do antecessor no caso de herança, não constar do khatian mais recente.[1]

O contrato-promessa tem de ser registado?

Sim, e deve ser apresentado a registo no prazo de 60 dias após a assinatura, prazo alargado em 2026.[1][3]

Qual o prazo para registar a escritura?

Três meses após a assinatura. Até ao registo, a escritura não transmite a propriedade.[2]

Posso assinar a procuração num notário em Portugal ou no Brasil?

Um documento notarial apostilado é reconhecido, mas para procurações sobre terrenos a via mais segura continua a ser a assinatura na embaixada de Bangladesh, seguida de autenticação e selagem em Daca.[6][11]

Posso pôr o imóvel em nome de um parceiro local?

Não. A compra em nome de outra pessoa para benefício próprio é uma operação benami, proibida pela Land Reforms Act 2023.[13]

O que acontece se o promotor não entregar o apartamento?

Deve devolver o dinheiro com a compensação acordada, ou 15% se nada tiver sido acordado, no prazo de seis meses.[5]

Posso repatriar o preço quando vender?

O produto da venda de imóveis precisa, em regra, de aprovação do Bangladesh Bank. A venda das ações de uma sociedade proprietária pode ser uma saída mais simples.[10]