বাংলাদেশে ভূমি অধিগ্রহণের ক্ষতিপূরণ মামলা: ধারা ৪-এর নোটিশ থেকে আরবিট্রেশন, রিট ও আপিল বিভাগ পর্যন্ত
বাংলাদেশে ভূমি অধিগ্রহণের ক্ষতিপূরণ মামলা চলে স্থাবর সম্পত্তি অধিগ্রহণ ও হুকুমদখল আইন, ২০১৭ (Acquisition and Requisition of Immovable Property Act, ARIPA)-এর অধীনে। জেলা প্রশাসক (Deputy Commissioner) অধিগ্রহণের নোটিশ দেন, সিদ্ধান্ত নেন ও মূল্য নির্ধারণ করেন, এবং বাজারমূল্যের সঙ্গে ২০০% (বা ৩০০%) অতিরিক্ত অর্থ পরিশোধ করেন।
রোয়েদাদ (award) নিয়ে আপত্তি থাকলে মালিককে আপত্তিসহ টাকা গ্রহণ করে ৪৫ কার্যদিবসের মধ্যে আইনে নির্ধারিত আরবিট্রেটরের কাছে আবেদন করতে হয়, তারপর আরবিট্রেশন আপিল ট্রাইব্যুনালে আপিল করতে হয়। সাধারণ দেওয়ানি মামলা বারিত, তাই এরপর একমাত্র পথ হাইকোর্ট বিভাগে রিট পিটিশন এবং তারপর আপিল বিভাগ।
- কোথা থেকে শুরু
- জমির ওপর বা নিকটে জেলা প্রশাসক (এল.এ. শাখা) কর্তৃক জারি করা ধারা ৪-এর প্রাথমিক নোটিশ
- মূল আইন
- স্থাবর সম্পত্তি অধিগ্রহণ ও হুকুমদখল আইন, ২০১৭; ধারা ৪৯-এর অধীনে প্রণীত বিধিমালা; সংবিধানের অনুচ্ছেদ ৪২ ও অনুচ্ছেদ ১০২
- সাধারণ সময়কাল
- ঢাকার সাধারণ চর্চা অনুযায়ী নির্দেশক সময়সীমা: নোটিশ থেকে পরিশোধ পর্যন্ত ৮ থেকে ২৪ মাস; আরবিট্রেশন ও আপিলে আরও ৬ থেকে…
- কে মামলা করতে পারেন
- ক্ষতিপূরণ বা পুনর্বাসনের অধিকারী যেকোনো 'স্বার্থসংশ্লিষ্ট ব্যক্তি': মালিক, বৈধ দখলদার, শরিক, বন্ধকগ্রহীতা এবং…
ভূমি অধিগ্রহণের ক্ষতিপূরণ: প্রতিটি পর্যায় ধাপে ধাপে
“পরের” চাপুন, কিবোর্ডের তীর-চিহ্ন ব্যবহার করুন অথবা ম্যাপে কোনো আদালতে ট্যাপ করুন। সোনালি চিহ্ন দেখায় আপনার মামলা এখন কোথায়, আর সবুজ রেখা দেখায় মামলাটি কোন পথে এসেছে। পূর্ণ অভিজ্ঞতার জন্য পূর্ণ স্ক্রিনে চালান।
প্রতিটি ধাপ লেখা আকারে পড়ুন
ধাপ ১ · প্রস্তাব, ধারা ৪-এর নোটিশ ও যৌথ তালিকানোটিশের আগে জমির ভিডিও রেকর্ড
কোনো মন্ত্রণালয়, কর্তৃপক্ষ বা অনুমোদিত বেসরকারি প্রতিষ্ঠানের (প্রত্যাশী সংস্থা) জমি প্রয়োজন হলে জেলা প্রশাসক কোনো নোটিশ দেওয়ার আগে প্রথমে জমির প্রকৃত অবস্থা লিপিবদ্ধ করেন। এর মধ্যে থাকে ভবন, ফসল ও গাছপালার ভিডিও ও স্থিরচিত্র এবং একটি লিখিত বিবরণ। কোন কোন জিনিসের জন্য ক্ষতিপূরণ দেওয়া যাবে, এই রেকর্ডই পরে তা নির্ধারণ করে। জাতীয়ভাবে গুরুত্বপূর্ণ ঘোষিত প্রকল্পের ক্ষেত্রে স্থান নির্বাচনের পর জেলা প্রশাসক এলাকায় জমি বিক্রি ও নতুন নির্মাণ সীমিত করতে পারেন। উপাসনালয়, কবরস্থান বা শ্মশান হিসেবে ব্যবহৃত জমি সাধারণত অধিগ্রহণ করা হয় না, যদি না তা অপরিহার্য হয় এবং প্রত্যাশী সংস্থার খরচে স্থানান্তর করা হয়।
কোথায়: অধিগ্রহণাধীন জমি (মাঠ জরিপ ও দখল) · সময়: ১-৩ মাস · আইন: স্থাবর সম্পত্তি অধিগ্রহণ ও হুকুমদখল আইন, ২০১৭-এর ধারা ৪(৩)(ক); স্থাবর সম্পত্তি অধিগ্রহণ ও হুকুমদখল আইন, ২০১৭-এর ধারা ৪(১২)-(১৩); স্থাবর সম্পত্তি অধিগ্রহণ ও হুকুমদখল আইন, ২০১৭-এর ধারা ২(৪) ও (৮) · কাগজপত্র: প্রত্যাশী সংস্থার প্রস্তাব, ভিডিও ও আলোকচিত্রের রেকর্ড, মৌজা ম্যাপ ও সর্বশেষ জরিপের খতিয়ান
পরামর্শ: কোনো প্রকল্পের কথা শোনামাত্র প্রতিটি স্থাপনা, গাছ ও ফসলের তারিখযুক্ত ছবি ও ভিডিও নিজে তুলে রাখুন। সরকারি রেকর্ড অসম্পূর্ণ হলে এটাই হবে আপনার প্রমাণ।
ধাপ ২ · প্রস্তাব, ধারা ৪-এর নোটিশ ও যৌথ তালিকাধারা ৪-এর অধীনে প্রাথমিক নোটিশ
জমিটি জনস্বার্থে বা জনপ্রয়োজনে দরকার বলে প্রতীয়মান হলে জেলা প্রশাসক জমির ওপর বা নিকটে নির্ধারিত ফরমে নোটিশ জারি করে জানান যে অধিগ্রহণের প্রস্তাব করা হয়েছে। জমি কোনো বেসরকারি ব্যক্তি বা প্রতিষ্ঠানের জন্য হলে, আয়তন যা-ই হোক, প্রক্রিয়া শুরুর আগে সরকারের পূর্বানুমোদন লাগে। বাংলাদেশে ভূমি অধিগ্রহণের ক্ষতিপূরণ মামলায় এই নোটিশের তারিখই সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ। বাজারমূল্য নির্ধারিত হয় সেই তারিখ ধরে, এবং আপত্তি দাখিলের ১৫ কার্যদিবসের সময়ও সেদিন থেকেই গণনা শুরু হয়।
কোথায়: জেলা প্রশাসকের কার্যালয়, ভূমি অধিগ্রহণ (এল.এ.) শাখা · সময়: এক দিনে নোটিশ জারি; সরেজমিনে টাঙানো হয় · আইন: স্থাবর সম্পত্তি অধিগ্রহণ ও হুকুমদখল আইন, ২০১৭-এর ধারা ৪(১)-(২); স্থাবর সম্পত্তি অধিগ্রহণ ও হুকুমদখল আইন, ২০১৭-এর ধারা ৯(১)(ক) · কাগজপত্র: ধারা ৪-এর নোটিশ, সরকারের অনুমোদন (বেসরকারি অধিগ্রহণ), এল.এ. মামলা নম্বর
পরামর্শ: নোটিশ টাঙানোর তারিখ লিখে রাখুন এবং এর ছবি তুলুন। পরবর্তী অনেক সময়সীমাই সেই তারিখ থেকে কার্যদিবস হিসেবে গণনা হয়।
ধাপ ৩ · প্রস্তাব, ধারা ৪-এর নোটিশ ও যৌথ তালিকাজমি, স্থাপনা ও ফসলের যৌথ তালিকা (যৌথ জরিপ)
নোটিশের পর জেলা প্রশাসক প্রত্যাশী সংস্থা ও স্বার্থসংশ্লিষ্ট ব্যক্তিদের সঙ্গে একটি যৌথ তালিকা তৈরি করেন। এতে জমির ওপর অধিকার এবং প্রতিটি স্থাপনা, ফসল ও গাছ লিপিবদ্ধ হয়। জমির রেকর্ডকৃত শ্রেণি বাস্তবে বদলে গেলে, যেমন কৃষি থেকে বসতভিটা, তালিকা তৈরির সময়েই জেলা প্রশাসক সে বিষয়ে সিদ্ধান্ত নেন। ভিডিও রেকর্ডের পর অসৎ উদ্দেশ্যে নির্মিত স্থাপনা অন্তর্ভুক্ত হয় না। এমন সিদ্ধান্তের বিরুদ্ধে সাত কার্যদিবসের মধ্যে বিভাগীয় কমিশনারের কাছে আপিল করা যায়, এবং ১৫ কার্যদিবসের মধ্যে দেওয়া কমিশনারের সিদ্ধান্ত চূড়ান্ত।
কোথায়: অধিগ্রহণাধীন জমি (মাঠ জরিপ ও দখল) · সময়: ১-২ মাস; আপিল ১৫ কার্যদিবসের মধ্যে নিষ্পত্তি · আইন: স্থাবর সম্পত্তি অধিগ্রহণ ও হুকুমদখল আইন, ২০১৭-এর ধারা ৪(৩)(খ) ও (৪)-(১১); স্থাবর সম্পত্তি অধিগ্রহণ ও হুকুমদখল আইন, ২০১৭-এর ধারা ২(১০) · কাগজপত্র: যৌথ তালিকা, আপনার মালিকানার দলিল ও খতিয়ান, ভবনের নকশা বা অনুমোদন, জমির শ্রেণি পরিবর্তনের প্রমাণ
পরামর্শ: যৌথ জরিপে নিজে উপস্থিত থাকুন। যৌথ তালিকায় বাদ পড়া জিনিস পরে যুক্ত করা খুবই কঠিন।
ধাপ ৪ · আপত্তি ও অধিগ্রহণের সিদ্ধান্তঅধিগ্রহণের বিরুদ্ধে আপত্তি
যেকোনো স্বার্থসংশ্লিষ্ট ব্যক্তি ধারা ৪-এর নোটিশের ১৫ কার্যদিবসের মধ্যে জেলা প্রশাসকের কাছে লিখিত আপত্তি দাখিল করতে পারেন। সাধারণ আপত্তিগুলো হলো: জমিটির প্রয়োজন নেই, অন্য জমি বেশি উপযুক্ত, এটি বসতভিটা বা উপাসনালয়, অথবা অধিগ্রহণের আয়তন অতিরিক্ত। জেলা প্রশাসক দ্রুত আপত্তিকারী বা তাঁর প্রতিনিধির শুনানি নেন, প্রয়োজনে আরও তদন্ত করেন, এবং নিজের মতামতসহ একটি প্রতিবেদন তৈরি করেন। আপত্তির সময় শেষ হওয়ার পর ৩০ কার্যদিবসের মধ্যে, বা জাতীয়ভাবে গুরুত্বপূর্ণ প্রকল্পের ক্ষেত্রে ১৫ কার্যদিবসের মধ্যে, এটি সম্পন্ন করতে হয়।
কোথায়: জেলা প্রশাসকের কার্যালয়, ভূমি অধিগ্রহণ (এল.এ.) শাখা · সময়: আপত্তি ১৫ কার্যদিবসের মধ্যে; প্রতিবেদন ৩০ (বা ১৫) কার্যদিবসের মধ্যে · আইন: স্থাবর সম্পত্তি অধিগ্রহণ ও হুকুমদখল আইন, ২০১৭-এর ধারা ৫(১)-(২) · কাগজপত্র: লিখিত আপত্তি, মালিকানার দলিলপত্র, বিকল্প দেখিয়ে স্থানের নকশা, শুনানির নোটিশ
পরামর্শ: অধিগ্রহণের বিরুদ্ধেই আপত্তি এখানে করুন। ক্ষতিপূরণের পরিমাণ নিয়ে বিরোধ আসে পরে, রোয়েদাদের পর।
ধাপ ৫ · আপত্তি ও অধিগ্রহণের সিদ্ধান্তঅধিগ্রহণের সিদ্ধান্ত: বিভাগীয় কমিশনার বা ভূমি মন্ত্রণালয়
জেলা প্রশাসক আয়তন অনুযায়ী নিজের প্রতিবেদনসহ নথি সিদ্ধান্তগ্রহণকারী কর্তৃপক্ষের কাছে পাঠান। ৫০ বিঘা (১৬.৫০ একর) পর্যন্ত জমি যায় বিভাগীয় কমিশনারের কাছে, যিনি ১৫ কার্যদিবসের মধ্যে, বা লিপিবদ্ধ কারণে ৩০ কার্যদিবসের মধ্যে, সিদ্ধান্ত দেন। এর বেশি আয়তন যায় ভূমি মন্ত্রণালয়ে, যা ৬০ কার্যদিবসের মধ্যে সিদ্ধান্ত দেয়। কোনো আপত্তি দাখিল না হলে জেলা প্রশাসক নিজেই, সাধারণত ১০ কার্যদিবসের মধ্যে, সিদ্ধান্ত দেন এবং সেই সিদ্ধান্ত চূড়ান্ত। অধিগ্রহণের সিদ্ধান্ত জনস্বার্থে বা জনপ্রয়োজনে নেওয়া হয়েছে বলে গণ্য হয়।
কোথায়: বিভাগীয় কমিশনার · সময়: পথভেদে ১০-৬০ কার্যদিবস · আইন: স্থাবর সম্পত্তি অধিগ্রহণ ও হুকুমদখল আইন, ২০১৭-এর ধারা ৫(৩); স্থাবর সম্পত্তি অধিগ্রহণ ও হুকুমদখল আইন, ২০১৭-এর ধারা ৬(১)-(২); স্থাবর সম্পত্তি অধিগ্রহণ ও হুকুমদখল আইন, ২০১৭-এর ধারা ২(৩) · কাগজপত্র: জেলা প্রশাসকের প্রতিবেদন ও মতামত, সিদ্ধান্ত (অনুমোদন) আদেশ
পরামর্শ: অনুমোদনের সার্টিফায়েড কপি চেয়ে নিন। অধিগ্রহণকেই চ্যালেঞ্জ করে রিট সাধারণত এই সিদ্ধান্তের পরপরই দায়ের করতে হয়।
ধাপ ৬ · রোয়েদাদ, পরিশোধ ও দখলদাবি জানানোর জন্য ধারা ৭-এর নোটিশ
অধিগ্রহণ অনুমোদিত হলে জেলা প্রশাসক দখল গ্রহণের অভিপ্রায় জানিয়ে জমির ওপর বা নিকটে একটি সাধারণ নোটিশ টাঙান। দখলদার ও জানা সব স্বার্থসংশ্লিষ্ট ব্যক্তির ওপরও নির্ধারিত ফরমে নোটিশ জারি করা হয়। তাঁদের ১৫ কার্যদিবস পর, বা জাতীয়ভাবে গুরুত্বপূর্ণ প্রকল্পের ক্ষেত্রে ৭ কার্যদিবস পর, জেলা প্রশাসকের সামনে হাজির হয়ে নিজেদের দাবি ও অংশ জানাতে হয়। জেলা প্রশাসক শরিক, বন্ধকগ্রহীতা ও অন্যান্য দাবির লিখিত বিবরণ চাইতে পারেন, এবং যাঁর কাছে চাওয়া হয় তিনি তা দিতে আইনত বাধ্য।
কোথায়: জেলা প্রশাসকের কার্যালয়, ভূমি অধিগ্রহণ (এল.এ.) শাখা · সময়: ১৫ (বা ৭) কার্যদিবস পর হাজির হতে হয় · আইন: স্থাবর সম্পত্তি অধিগ্রহণ ও হুকুমদখল আইন, ২০১৭-এর ধারা ৭(১)-(৫) · কাগজপত্র: ধারা ৭-এর নোটিশ, অংশ উল্লেখসহ লিখিত দাবি, উত্তরাধিকার সনদ বা ওয়ারিশ সনদ, বন্ধকের কাগজপত্র
পরামর্শ: সহ-ওয়ারিশদের উচিত নিজেদের অংশ নিয়ে একমত হয়ে একটি সামঞ্জস্যপূর্ণ দাবি দাখিল করা। অংশ নিয়ে বিরোধ থাকলে জেলা প্রশাসক টাকা পরিশোধ না করে সরকারি হিসাবে জমা রাখেন।
ধাপ ৭ · রোয়েদাদ, পরিশোধ ও দখলজেলা প্রশাসকের রোয়েদাদ
তদন্তের পর জেলা প্রশাসক সর্বশেষ জরিপ রেকর্ড ও প্রাপ্ত তথ্যের ভিত্তিতে মোট ক্ষতিপূরণ এবং জানা প্রত্যেক বৈধ দাবিদারের অংশ উল্লেখ করে রোয়েদাদ দেন। আইনের বিধান সাপেক্ষে রোয়েদাদ চূড়ান্ত। সাত কার্যদিবসের মধ্যে জেলা প্রশাসককে স্বার্থসংশ্লিষ্ট ব্যক্তিদের রোয়েদাদের নোটিশ দিতে হয় এবং প্রত্যাশী সংস্থার কাছে প্রাক্কলন পাঠাতে হয়। প্রাক্কলন নিজেই ধারা ৭-এর নোটিশের ৩০ কার্যদিবসের মধ্যে, বা জাতীয়ভাবে গুরুত্বপূর্ণ প্রকল্পের ক্ষেত্রে ১৫ কার্যদিবসের মধ্যে, প্রস্তুত করতে হয়। বাংলাদেশে ভূমি অধিগ্রহণের ক্ষতিপূরণ মামলায় রোয়েদাদের নোটিশ থেকেই আরবিট্রেশনের ৪৫ দিনের সময় গণনাও শুরু হয়।
কোথায়: জেলা প্রশাসকের কার্যালয়, ভূমি অধিগ্রহণ (এল.এ.) শাখা · সময়: ধারা ৭-এর নোটিশের ৩০ (বা ১৫) কার্যদিবসের মধ্যে · আইন: স্থাবর সম্পত্তি অধিগ্রহণ ও হুকুমদখল আইন, ২০১৭-এর ধারা ৮(১)-(৩) ও (৫) · কাগজপত্র: রোয়েদাদ, রোয়েদাদের নোটিশ, ক্ষতিপূরণের প্রাক্কলন
পরামর্শ: রোয়েদাদের নোটিশ নিজে সংগ্রহ করুন এবং তারিখটি লিখে রাখুন। আরবিট্রেটরের কাছে আবেদনের ৪৫ কার্যদিবসের সময়সীমা সেদিন থেকেই শুরু।
ধাপ ৮ · রোয়েদাদ, পরিশোধ ও দখলক্ষতিপূরণ কীভাবে হিসাব করা হয়
বাজারমূল্য হলো ধারা ৪-এর নোটিশের আগের ১২ মাসে আশপাশের একই ধরনের সুবিধাযুক্ত অনুরূপ জমির গড় দাম। এর ওপর সরকারকে নিজের প্রকল্পের জন্য অতিরিক্ত ২০০%, বা বেসরকারি প্রতিষ্ঠানের জন্য ৩০০%, দিতে হয়। দণ্ডায়মান ফসল ও গাছের ক্ষতি, জমি বিচ্ছিন্ন হওয়ার ক্ষতি, অন্য সম্পত্তি বা আয়ের ক্ষতি, এবং বাসস্থান বা ব্যবসা স্থানান্তরের খরচের ওপর অতিরিক্ত ১০০% দেওয়া হয়। বাস্তুচ্যুত পরিবারকে পুনর্বাসনও করা হতে পারে। রোয়েদাদে জমির প্রয়োজনের জরুরিতা, মালিকের অনিচ্ছা, এবং জেলা প্রশাসকের অনুমোদন ছাড়া নোটিশের পরে করা পরিবর্তন বা বিক্রি বিবেচনা করা হয় না।
কোথায়: জেলা প্রশাসকের কার্যালয়, ভূমি অধিগ্রহণ (এল.এ.) শাখা · সময়: রোয়েদাদ পর্যায়ের অংশ · আইন: স্থাবর সম্পত্তি অধিগ্রহণ ও হুকুমদখল আইন, ২০১৭-এর ধারা ৯(১)-(৪); স্থাবর সম্পত্তি অধিগ্রহণ ও হুকুমদখল আইন, ২০১৭-এর ধারা ১০; স্থাবর সম্পত্তি অধিগ্রহণ ও হুকুমদখল আইন, ২০১৭-এর ধারা ১২ (বর্গাদার) · কাগজপত্র: আশপাশের অনুরূপ জমির বিক্রয় দলিল (১২ মাস), সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের মৌজা রেট, ফসল ও গাছের মূল্যায়ন, ব্যবসায়িক আয়ের রেকর্ড
পরামর্শ: অনেক রোয়েদাদ কম হয়, কারণ কম মূল্য দেখানো দলিলের দাম ব্যবহার করা হয়। আগেভাগেই প্রকৃত তুলনীয় বিক্রয় দলিল ও মূল্যায়নের প্রমাণ সংগ্রহ করুন।
ধাপ ৯ · রোয়েদাদ, পরিশোধ ও দখলপ্রত্যাশী সংস্থার অর্থ জমা, অথবা অধিগ্রহণ বাতিল
প্রত্যাশী সংস্থাকে প্রাক্কলন পাওয়ার ১২০ কার্যদিবসের মধ্যে প্রাক্কলিত ক্ষতিপূরণ জেলা প্রশাসকের কাছে জমা দিতে হয়। তা না করলে সেই সময় শেষে পুরো অধিগ্রহণ বাতিল (lapse) হয়ে যায়, এবং জেলা প্রশাসককে গেজেটে ঘোষণা প্রকাশ করতে হয়। সরকারের অনুমোদন নিয়ে জেলা প্রশাসক ক্ষতিপূরণ পরিশোধের আগে যেকোনো সময় অধিগ্রহণ প্রত্যাহারও করতে পারেন। উভয় ক্ষেত্রেই ব্যর্থ প্রক্রিয়ার কারণে হওয়া ক্ষতি ও যুক্তিসংগত খরচের জন্য মালিকেরা ক্ষতিপূরণ পাওয়ার অধিকারী, যা প্রত্যাশী সংস্থার কাছ থেকে আদায় করা হয়।
কোথায়: জেলা প্রশাসকের কার্যালয়, ভূমি অধিগ্রহণ (এল.এ.) শাখা · সময়: ১২০ কার্যদিবস (প্রায় ৬ মাস) · আইন: স্থাবর সম্পত্তি অধিগ্রহণ ও হুকুমদখল আইন, ২০১৭-এর ধারা ৮(৪); স্থাবর সম্পত্তি অধিগ্রহণ ও হুকুমদখল আইন, ২০১৭-এর ধারা ১৪(১)-(৩) · কাগজপত্র: জমার চালান, বাতিল বা প্রত্যাহারের গেজেট নোটিশ, প্রত্যাহারজনিত ক্ষতির দাবি
পরামর্শ: জমার সময়সীমা পেরিয়ে গেলেও কিছু না ঘটলে, রিটের মাধ্যমে হাইকোর্ট বিভাগকে অধিগ্রহণ বাতিল ঘোষণা বা অর্থ পরিশোধের নির্দেশ দিতে বলা যায়।
ধাপ ১০ · রোয়েদাদ, পরিশোধ ও দখলপরিশোধ, জমা ও আপত্তিসহ গ্রহণ
প্রত্যাশী সংস্থার অর্থ জমার ৬০ কার্যদিবসের মধ্যে এবং দখল নেওয়ার আগে জেলা প্রশাসককে ক্ষতিপূরণ পরিশোধ করতে হয়। কোনো দাবিদার টাকা নিতে অস্বীকার করলে, তাঁকে খুঁজে পাওয়া না গেলে, অথবা মালিকানা বা অংশ নিয়ে বিরোধ থাকলে, টাকা সরকারি হিসাবে জমা রাখা হয় এবং পরিশোধিত বলে গণ্য হয়। দাবিদার পরিমাণ নিয়ে আপত্তি লিপিবদ্ধ করে টাকা গ্রহণ করতে পারেন, এতে আরবিট্রেশনের অধিকার বহাল থাকে। আপত্তি ছাড়া গ্রহণ করলে সেই অধিকার হারাতে হয়। ভুলক্রমে কেউ টাকা পেলে তাঁকে তা বৈধ দাবিদারকে ফেরত দিতে হয়।
কোথায়: জেলা প্রশাসকের কার্যালয়, ভূমি অধিগ্রহণ (এল.এ.) শাখা · সময়: জমার ৬০ কার্যদিবসের মধ্যে · আইন: স্থাবর সম্পত্তি অধিগ্রহণ ও হুকুমদখল আইন, ২০১৭-এর ধারা ১১(১)-(৩); স্থাবর সম্পত্তি অধিগ্রহণ ও হুকুমদখল আইন, ২০১৭-এর ধারা ৪৫ · কাগজপত্র: পরিশোধের চেক বা ইএফটি, প্রাপ্তিস্বীকারে লিখিত আপত্তি, জাতীয় পরিচয়পত্র, মালিকানার কাগজ ও ব্যাংকের তথ্য, জমার রেকর্ড (বিরোধপূর্ণ দাবির ক্ষেত্রে)
পরামর্শ: প্রাপ্তিস্বীকারপত্রে সবসময় 'পরিমাণের বিষয়ে আপত্তিসহ গৃহীত' লিখুন এবং একটি কপি রাখুন। এটি না থাকলে আপনি আরবিট্রেটরের কাছে যেতে পারবেন না।
ধাপ ১১ · রোয়েদাদ, পরিশোধ ও দখলসরকারে ন্যস্তকরণ, দখল ও গেজেট প্রজ্ঞাপন
ক্ষতিপূরণ পরিশোধিত হলে বা পরিশোধিত বলে গণ্য হলে জমি সব দায়মুক্ত হয়ে নিরঙ্কুশভাবে সরকারে ন্যস্ত হয়, এবং জেলা প্রশাসক দখল নেন। ৯০ কার্যদিবসের মধ্যে তিনি গেজেটে প্রজ্ঞাপন প্রকাশ করেন। কেউ হস্তান্তরে অস্বীকৃতি জানালে বা বাধা দিলে জেলা প্রশাসক তা বাধ্যতামূলকভাবে কার্যকর করতে এবং প্রয়োজনে বল প্রয়োগ করতে পারেন। মালিক দাবি করতে পারেন যে বাড়ি, কারখানা বা ভবন আংশিক নয়, পুরোটাই অধিগ্রহণ করতে হবে। ভূমি মন্ত্রণালয় অন্যরূপ অনুমোদন না দিলে অধিগ্রহণকৃত জমি কেবল উল্লিখিত উদ্দেশ্যেই ব্যবহার করা যায়।
কোথায়: অধিগ্রহণাধীন জমি (মাঠ জরিপ ও দখল) · সময়: পরিশোধের পর দখল; ৯০ কার্যদিবসের মধ্যে গেজেট · আইন: স্থাবর সম্পত্তি অধিগ্রহণ ও হুকুমদখল আইন, ২০১৭-এর ধারা ১৩(১)-(২); স্থাবর সম্পত্তি অধিগ্রহণ ও হুকুমদখল আইন, ২০১৭-এর ধারা ৪৪; স্থাবর সম্পত্তি অধিগ্রহণ ও হুকুমদখল আইন, ২০১৭-এর ধারা ১৫; স্থাবর সম্পত্তি অধিগ্রহণ ও হুকুমদখল আইন, ২০১৭-এর ধারা ১৯ · কাগজপত্র: দখল হস্তান্তরের রেকর্ড, গেজেট প্রজ্ঞাপন, পুরো ভবন অধিগ্রহণের লিখিত দাবি (যদি থাকে)
পরামর্শ: মূল্যবান জিনিসপত্র সরিয়ে নিন এবং স্থানান্তরের খরচের প্রমাণ রাখুন। স্থানান্তরের খরচ ক্ষতিপূরণযোগ্য, তবে কেবল প্রমাণ করা গেলে।
ধাপ ১২ · আরবিট্রেশন ও আপিল৪৫ কার্যদিবসের মধ্যে আরবিট্রেটরের কাছে আবেদন
রোয়েদাদ মেনে না নেওয়া স্বার্থসংশ্লিষ্ট ব্যক্তি রোয়েদাদের নোটিশের ৪৫ কার্যদিবসের মধ্যে তা সংশোধনের জন্য আরবিট্রেটরের কাছে আবেদন করতে পারেন। আরবিট্রেটর হলেন অন্তত যুগ্ম জেলা জজ পদমর্যাদার একজন বিচারিক কর্মকর্তা, যাঁকে গেজেট প্রজ্ঞাপনের মাধ্যমে সংশ্লিষ্ট এলাকার জন্য নিয়োগ দেওয়া হয়। আবেদনে আপত্তির কারণ উল্লেখ করতে হয়, এবং জেলা প্রশাসক ও প্রত্যাশী সংস্থা উভয়কে পক্ষ করতে হয়। সালিশ আইন, ২০০১ এখানে প্রযোজ্য নয়। বাংলাদেশে ভূমি অধিগ্রহণের ক্ষতিপূরণ মামলায় এই আবেদনই দেওয়ানি মামলার স্থান নেয়।
কোথায়: আরবিট্রেটর (যুগ্ম জেলা জজ বা তদূর্ধ্ব পদমর্যাদা) · সময়: রোয়েদাদের নোটিশের ৪৫ কার্যদিবসের মধ্যে দাখিল · আইন: স্থাবর সম্পত্তি অধিগ্রহণ ও হুকুমদখল আইন, ২০১৭-এর ধারা ২৯; স্থাবর সম্পত্তি অধিগ্রহণ ও হুকুমদখল আইন, ২০১৭-এর ধারা ৩০(১)-(৩); স্থাবর সম্পত্তি অধিগ্রহণ ও হুকুমদখল আইন, ২০১৭-এর ধারা ৩৮; স্থাবর সম্পত্তি অধিগ্রহণ ও হুকুমদখল আইন, ২০১৭-এর ধারা ১১(২)-এর শর্তাংশ · কাগজপত্র: কারণসহ আরবিট্রেশনের আবেদন, রোয়েদাদ ও নোটিশের সার্টিফায়েড কপি, আপত্তিসহ গ্রহণের প্রমাণ, তুলনীয় বিক্রয় দলিল ও মূল্যায়ন প্রতিবেদন
পরামর্শ: ৪৫ কার্যদিবসের সময়সীমা পার হয়ে যাওয়াই সবচেয়ে সাধারণ মারাত্মক ভুল। ক্যালেন্ডার দিন নয়, কার্যদিবস গুনুন।
- ধাপ ১৩ · আরবিট্রেশন ও আপিল
আরবিট্রেশনের শুনানি ও রোয়েদাদ
আরবিট্রেটর আবেদনকারী, অন্যান্য স্বার্থসংশ্লিষ্ট ব্যক্তি, জেলা প্রশাসক ও প্রত্যাশী সংস্থাকে নোটিশ দেন, এবং ৯০ কার্যদিবসের মধ্যে সিদ্ধান্ত দিতে হয়। তদন্ত উত্থাপিত আপত্তির মধ্যেই সীমিত। আরবিট্রেটর সাক্ষী তলব করতে, শপথ বা হলফনামায় সাক্ষ্য নিতে, নথি তলব করতে এবং কমিশন নিয়োগ করতে পারেন। ক্ষতিপূরণ জেলা প্রশাসকের রোয়েদাদের মতো একই নিয়মে নির্ধারিত হয়, তবে কোনো মালিকের ক্ষেত্রে তা ১০%-এর বেশি বাড়ানো যায় না। যেকোনো বৃদ্ধির ওপর পরিশোধ না হওয়া পর্যন্ত বছরে অতিরিক্ত ১০% দিতে হয়। কারণসহ লিখিত রোয়েদাদ দেওয়ানি আদালতের ডিক্রি ও রায় হিসেবে গণ্য হয়, এবং এতে খরচ কে দেবে তা উল্লেখ থাকতে হয়।
কোথায়: আরবিট্রেটর (যুগ্ম জেলা জজ বা তদূর্ধ্ব পদমর্যাদা) · সময়: আবেদনের ৯০ কার্যদিবসের মধ্যে · আইন: স্থাবর সম্পত্তি অধিগ্রহণ ও হুকুমদখল আইন, ২০১৭-এর ধারা ৩১(১)-(২); স্থাবর সম্পত্তি অধিগ্রহণ ও হুকুমদখল আইন, ২০১৭-এর ধারা ৩২-৩৫; স্থাবর সম্পত্তি অধিগ্রহণ ও হুকুমদখল আইন, ২০১৭-এর ধারা ৩৯ · কাগজপত্র: সাক্ষীর জবানবন্দি ও মূল্যায়নকারীর সাক্ষ্য, কারণসহ আরবিট্রেটরের রোয়েদাদ
পরামর্শ: ১০%-এর সীমার কারণে আরবিট্রেশন সবচেয়ে বেশি কাজে আসে যখন রোয়েদাদ স্পষ্টতই বাজারমূল্যের চেয়ে কম, অথবা স্থাপনা, ফসল বা গাছ পুরোপুরি বাদ পড়েছে।
ধাপ ১৪ · আরবিট্রেশন ও আপিলআরবিট্রেশন আপিল ট্রাইব্যুনালে আপিল
আরবিট্রেটরের রোয়েদাদের বিরুদ্ধে আপিল যায় আরবিট্রেশন আপিল ট্রাইব্যুনালে। এটি একজন সদস্য নিয়ে গঠিত, যাঁকে সরকার কর্মরত বা অবসরপ্রাপ্ত জেলা জজদের মধ্য থেকে নির্দিষ্ট এলাকার জন্য নিয়োগ দেয়। ট্রাইব্যুনালকে ৬০ কার্যদিবসের মধ্যে সিদ্ধান্ত দিয়ে জেলা প্রশাসককে লিখিতভাবে জানাতে হয়। এটি কোনো মালিকের ক্ষতিপূরণ আরবিট্রেটরের রোয়েদাদের চেয়ে ১০%-এর বেশি বাড়াতে পারে না, এবং যেকোনো বৃদ্ধির ওপর রায়ের তারিখ থেকে পরিশোধ পর্যন্ত বছরে ১০% দিতে হয়। আইন ট্রাইব্যুনালের সিদ্ধান্তকে চূড়ান্ত ঘোষণা করেছে। আপিল দাখিলের সময়সীমা জানতে বিধিমালা যাচাই করুন এবং দ্রুত দাখিল করুন।
কোথায়: আরবিট্রেশন আপিল ট্রাইব্যুনাল (কর্মরত বা অবসরপ্রাপ্ত জেলা জজ) · সময়: দাখিলের ৬০ কার্যদিবসের মধ্যে নিষ্পত্তি · আইন: স্থাবর সম্পত্তি অধিগ্রহণ ও হুকুমদখল আইন, ২০১৭-এর ধারা ৩৬(১)-(৬); স্থাবর সম্পত্তি অধিগ্রহণ ও হুকুমদখল আইন, ২০১৭-এর ধারা ৪৯(২)(খ) (কার্যপদ্ধতি-সংক্রান্ত বিধি) · কাগজপত্র: আপিলের স্মারকলিপি (মেমো অব আপিল), আরবিট্রেটরের রোয়েদাদের সার্টিফায়েড কপি, আরবিট্রেশনের নথি
পরামর্শ: যেকোনো পক্ষই আপিল করতে পারে। প্রত্যাশী সংস্থাগুলো প্রায়ই বর্ধিত রোয়েদাদের বিরুদ্ধে আপিল করে, তাই আরবিট্রেটরের যুক্তি আক্রমণের পাশাপাশি তা রক্ষার প্রস্তুতিও নিন।
ধাপ ১৫ · বর্ধিত অর্থ পরিশোধ ও আদালতে চ্যালেঞ্জবর্ধিত ক্ষতিপূরণ পরিশোধ
আরবিট্রেটর বা আপিল ট্রাইব্যুনাল ক্ষতিপূরণ বাড়ালে জেলা প্রশাসককে এক মাসের মধ্যে প্রত্যাশী সংস্থাকে নোটিশ দিতে হয়। প্রত্যাশী সংস্থাকে নোটিশ বা রোয়েদাদের, যেটি আগে হয়, এক মাসের মধ্যে অতিরিক্ত অর্থ জমা দিতে হয় এবং এর জন্য সংস্থাটি দায়ী। জমার পরপরই জেলা প্রশাসক দাবিদারকে পরিশোধ করেন। বৃদ্ধিপ্রাপ্ত অর্থের ওপর পরিশোধ বা পরিশোধের প্রস্তাব না হওয়া পর্যন্ত বছরে ১০% সুদ চলতে থাকে। এখানকার বিলম্বই মালিকদের হাইকোর্ট বিভাগে যাওয়ার সবচেয়ে সাধারণ কারণ।
কোথায়: জেলা প্রশাসকের কার্যালয়, ভূমি অধিগ্রহণ (এল.এ.) শাখা · সময়: আইন অনুযায়ী প্রায় ২ মাস; বাস্তবে প্রায়ই ৩-১২ মাস · আইন: স্থাবর সম্পত্তি অধিগ্রহণ ও হুকুমদখল আইন, ২০১৭-এর ধারা ৩৭(১)-(৩); স্থাবর সম্পত্তি অধিগ্রহণ ও হুকুমদখল আইন, ২০১৭-এর ধারা ৩৪(২) ও ধারা ৩৬(৫) · কাগজপত্র: চূড়ান্ত রোয়েদাদ (আরবিট্রেটর বা ট্রাইব্যুনাল), প্রত্যাশী সংস্থার প্রতি জেলা প্রশাসকের চাহিদাপত্র, পরিশোধের রেকর্ড
পরামর্শ: চূড়ান্ত রোয়েদাদ হওয়ামাত্র তার সার্টিফায়েড কপিসহ জেলা প্রশাসককে লিখুন। পরিশোধ আটকে গেলে পরমাদেশ (mandamus) রিটের মাধ্যমে তা আদায় করা যায়।
যদি এমন হয়…? ভূমি অধিগ্রহণের ক্ষতিপূরণ যেভাবে গতিপথ বদলাতে পারে
একটি পরিস্থিতি বেছে নিন। ম্যাপটি দেখাবে মামলা কীভাবে উচ্চ আদালতে ওঠে, আর ফেরত পাঠানো হলে কীভাবে নিম্ন আদালতে নেমে আবার ওপরে যায়।
আরবিট্রেটরের রোয়েদাদের বিরুদ্ধে আপিল হলে কী হবে?
- 1আরবিট্রেশন আপিল ট্রাইব্যুনাল (কর্মরত বা অবসরপ্রাপ্ত জেলা জজ)
মালিক, জেলা প্রশাসক বা প্রত্যাশী সংস্থার আপিল
আরবিট্রেটরের রোয়েদাদের বিরুদ্ধে আপিল যায় আরবিট্রেশন আপিল ট্রাইব্যুনালে, জেলা জজের দেওয়ানি আপিল আদালত বা হাইকোর্ট বিভাগে নয়। যেকোনো পক্ষ আপিল করতে পারে। ট্রাইব্যুনাল নথির ভিত্তিতে মূল্যায়ন পুনর্বিবেচনা করে এবং পরবর্তী বৃদ্ধির ওপর ১০%-এর সীমা সাপেক্ষে ৬০ কার্যদিবসের মধ্যে সিদ্ধান্ত দিতে বাধ্য। আইন অনুযায়ী এর সিদ্ধান্ত চূড়ান্ত, তাই হাইকোর্ট বিভাগে দ্বিতীয় আপিলের সুযোগ নেই।
৬০ কার্যদিবসের মধ্যে নিষ্পত্তিস্থাবর সম্পত্তি অধিগ্রহণ ও হুকুমদখল আইন, ২০১৭-এর ধারা ৩৬(১)-(৬)
শেষ পর্যন্ত যেখানে গড়ায়: ট্রাইব্যুনালের সিদ্ধান্তে ক্ষতিপূরণ নির্ধারিত হয়, যা কেবল হাইকোর্ট বিভাগে রিটের মাধ্যমে চ্যালেঞ্জযোগ্য।
ট্রাইব্যুনালের বিরুদ্ধে কি দেওয়ানি রিভিশন চলে?
- 1হাইকোর্ট বিভাগ
দেওয়ানি রিভিশন নয়: এর বদলে অনুচ্ছেদ ১০২-এর অধীনে রিট
আইনে রিভিশনের কোনো বিধান নেই। এটি আপিল ট্রাইব্যুনালের সিদ্ধান্তকে চূড়ান্ত ঘোষণা করে এবং আইনের অধীনে প্রদত্ত আদেশের বিরুদ্ধে অন্য কোনো আদালতে মামলা, আবেদন বা নিষেধাজ্ঞা বারিত করে। বাস্তবে কোনো পক্ষ দেওয়ানি কার্যবিধির ধারা ১১৫-এর অধীনে দেওয়ানি রিভিশন ব্যবহার করতে পারে না। প্রতিকার হলো অনুচ্ছেদ ১০২-এর অধীনে রিট পিটিশন। ট্রাইব্যুনাল বা জেলা প্রশাসক এখতিয়ারবহির্ভূতভাবে কাজ করলে, আইনে নির্ধারিত হিসাবপদ্ধতি উপেক্ষা করলে, বা অর্থ পরিশোধে অস্বীকৃতি জানালে এটি ব্যবহার করা যায়।
কয়েক সপ্তাহে রুল; নিষ্পত্তিতে ১-৩ বছরস্থাবর সম্পত্তি অধিগ্রহণ ও হুকুমদখল আইন, ২০১৭-এর ধারা ৩৬(৪)স্থাবর সম্পত্তি অধিগ্রহণ ও হুকুমদখল আইন, ২০১৭-এর ধারা ৪৭সংবিধানের অনুচ্ছেদ ১০২দেওয়ানি কার্যবিধির ধারা ১১৫
শেষ পর্যন্ত যেখানে গড়ায়: মামলা কেবল রিটের মাধ্যমে হাইকোর্ট বিভাগে পৌঁছায়, যেখানে মূল্যায়নের পুনঃশুনানি নয়, বৈধতা পরীক্ষা করা হয়।
অধিগ্রহণকেই কি রিটের মাধ্যমে চ্যালেঞ্জ করা যায়?
- 1হাইকোর্ট বিভাগ
অধিগ্রহণের বিরুদ্ধে বা অর্থ পরিশোধের জন্য রিট
ধারা ৪৭-এর বাধা সত্ত্বেও হাইকোর্ট বিভাগের সাংবিধানিক এখতিয়ার বহাল থাকে। আইনগত কর্তৃত্ব ছাড়া, নোটিশ, আপত্তি বা অনুমোদনের ধাপ অনুসরণ না করে, অথবা অসৎ উদ্দেশ্যে করা অধিগ্রহণকে মালিক চ্যালেঞ্জ করতে পারেন। ক্ষতিপূরণ অপরিশোধিত থাকলে মালিক পরমাদেশও চাইতে পারেন। ২০২২ সালের রিট পিটিশন নং ৪৯৫৯-এ হাইকোর্ট বিভাগ জেলা প্রশাসক, ঢাকাকে তিন মাসের মধ্যে ক্ষতিগ্রস্ত মালিকদের অর্থ পরিশোধের নির্দেশ দেন। অনুচ্ছেদ ৪২(২) ক্ষতিপূরণ অপর্যাপ্ত, এই যুক্তিতে আইনকে চ্যালেঞ্জ করা বারিত করে।
কয়েক সপ্তাহে রুল ও অন্তর্বর্তী আদেশ; নিষ্পত্তিতে ১-৩ বছরসংবিধানের অনুচ্ছেদ ১০২সংবিধানের অনুচ্ছেদ ৪২(২)স্থাবর সম্পত্তি অধিগ্রহণ ও হুকুমদখল আইন, ২০১৭-এর ধারা ৪৭13 SCOB [2020] HCD 40
শেষ পর্যন্ত যেখানে গড়ায়: অধিগ্রহণ বহাল বা বাতিল হয়, অথবা অর্থ পরিশোধের আদেশ হয়, এবং পরাজিত পক্ষ আপিল বিভাগে আপিলের অনুমতি চাইতে পারে।
জেলা প্রশাসক, আরবিট্রেটর বা কোনো আদালত কি নিজের সিদ্ধান্ত রিভিউ করতে পারেন?
- 1সুপ্রিম কোর্টের আপিল বিভাগ
নিচের স্তরে আইনগত রিভিউ নেই; রিভিউ আপিল বিভাগে
আইন জেলা প্রশাসকের রোয়েদাদ, যাকে এটি চূড়ান্ত ঘোষণা করে, কিংবা আরবিট্রেটর বা ট্রাইব্যুনালের রোয়েদাদের বিরুদ্ধে রিভিউয়ের কোনো ক্ষমতা দেয়নি। আরবিট্রেটরের কাছে কেবল ধারা ৩৯-এ তালিকাভুক্ত নির্দিষ্ট দেওয়ানি আদালতের ক্ষমতা আছে। ভুল সংশোধন করতে হয় আরবিট্রেশন, আপিল বা রিটের মাধ্যমে। রিট চূড়ান্তভাবে নিষ্পত্তির পর, ৩০ দিনের মধ্যে পিটিশন দাখিল করা হলে, আপিল বিভাগ অনুচ্ছেদ ১০৫-এর অধীনে দেওয়ানি কার্যবিধির আদেশ ৪৭-এর অনুরূপ ভিত্তিতে নিজের রায় রিভিউ করতে পারেন।
আপিল বিভাগে রিভিউ পিটিশন ৩০ দিনের মধ্যেস্থাবর সম্পত্তি অধিগ্রহণ ও হুকুমদখল আইন, ২০১৭-এর ধারা ৮(২)স্থাবর সম্পত্তি অধিগ্রহণ ও হুকুমদখল আইন, ২০১৭-এর ধারা ৩৯সংবিধানের অনুচ্ছেদ ১০৫আপিল বিভাগ বিধিমালা, ১৯৮৮-এর আদেশ ২৬ বিধি ১-২
শেষ পর্যন্ত যেখানে গড়ায়: কেবল আপিল বিভাগ নিজের চূড়ান্ত রায় রিভিউ করতে পারেন; এর নিচে প্রতিকার হলো আরবিট্রেশন, আপিল ও রিট।
পুরোনো আইনের মতো দেওয়ানি আদালতে কি রেফারেন্স হয়?
- 1আরবিট্রেটর (যুগ্ম জেলা জজ বা তদূর্ধ্ব পদমর্যাদা)
রেফারেন্সের স্থলে আইনগত আরবিট্রেশন
পুরোনো ভূমি অধিগ্রহণ আইন, ১৮৯৪ (Land Acquisition Act)-এর অধীনে অসন্তুষ্ট মালিক কালেক্টরকে রোয়েদাদটি দেওয়ানি আদালতে রেফার করতে বলতে পারতেন। বাংলাদেশ ১৯৮২ সালের অধ্যাদেশে এর বদলে আইনগত আরবিট্রেশন চালু করে, এবং ২০১৭ সালের আইন এই মডেল বহাল রেখেছে। দেওয়ানি আদালত বা হাইকোর্ট বিভাগে কোনো রেফারেন্স নেই। সালিশ আইন, ২০০১ এখানে প্রযোজ্য নয়। বিরোধপূর্ণ অঙ্কটি আরবিট্রেটরের কাছে যায়, যদি টাকা আপত্তিসহ গৃহীত হয়ে থাকে বা আদৌ গৃহীত না হয়ে থাকে।
রোয়েদাদের নোটিশের ৪৫ কার্যদিবসের মধ্যে আবেদনস্থাবর সম্পত্তি অধিগ্রহণ ও হুকুমদখল আইন, ২০১৭-এর ধারা ৩০স্থাবর সম্পত্তি অধিগ্রহণ ও হুকুমদখল আইন, ২০১৭-এর ধারা ৩৮স্থাবর সম্পত্তি অধিগ্রহণ ও হুকুমদখল আইন, ২০১৭-এর ধারা ৫০ (১৯৮২ সালের অধ্যাদেশ রহিতকরণ)
শেষ পর্যন্ত যেখানে গড়ায়: ক্ষতিপূরণের বিরোধ আদালতে রেফারেন্সের মাধ্যমে নয়, আরবিট্রেটর ও আরবিট্রেশন আপিল ট্রাইব্যুনালের মাধ্যমে নিষ্পত্তি হয়।
হাইকোর্ট বিভাগ মামলাটি ফেরত পাঠালে কী হবে?
- 1হাইকোর্ট বিভাগ
ট্রাইব্যুনালের সিদ্ধান্ত বাতিল ও পুনর্বিবেচনার জন্য ফেরত
রিটে হাইকোর্ট বিভাগ সাধারণত নিজে ক্ষতিপূরণ নির্ধারণ করেন না। আপিল ট্রাইব্যুনাল বা আরবিট্রেটর ১২ মাসের গড়ের নিয়ম উপেক্ষা করলে, আইনে নির্ধারিত অতিরিক্ত অর্থ বাদ দিলে, অথবা সাক্ষ্য বিবেচনায় অস্বীকৃতি জানালে হাইকোর্ট বিভাগ সিদ্ধান্তটি বাতিল করেন। তারপর নতুন করে সিদ্ধান্ত নেওয়ার নির্দেশনাসহ, প্রায়ই নির্দিষ্ট সময়ের মধ্যে, বিষয়টি ফেরত পাঠান।
রিট শুনানির শেষেসংবিধানের অনুচ্ছেদ ১০২(২)(ক)(আ)স্থাবর সম্পত্তি অধিগ্রহণ ও হুকুমদখল আইন, ২০১৭-এর ধারা ৯ - 2আরবিট্রেশন আপিল ট্রাইব্যুনাল (কর্মরত বা অবসরপ্রাপ্ত জেলা জজ)
ট্রাইব্যুনালের নতুন সিদ্ধান্ত
আরবিট্রেশন আপিল ট্রাইব্যুনাল, অথবা মামলা ততদূর ফেরত পাঠানো হলে আরবিট্রেটর, চিহ্নিত বিষয়গুলোতে পক্ষগণের পুনঃশুনানি নেন। হাইকোর্ট বিভাগের নির্দেশনা ও আইনে নির্ধারিত হিসাবপদ্ধতি প্রয়োগ করে নতুন সকারণ সিদ্ধান্ত দেন। ১০%-এর সীমা তখনও প্রযোজ্য থাকে, এবং যেকোনো বৃদ্ধির ওপর সুদ চলতে থাকে।
সাধারণত ২-৬ মাসস্থাবর সম্পত্তি অধিগ্রহণ ও হুকুমদখল আইন, ২০১৭-এর ধারা ৩৬(৫)-(৬)স্থাবর সম্পত্তি অধিগ্রহণ ও হুকুমদখল আইন, ২০১৭-এর ধারা ৩৩ - 3হাইকোর্ট বিভাগ
প্রয়োজনে আবার হাইকোর্ট বিভাগে
কোনো পক্ষ যদি মনে করে নতুন সিদ্ধান্তও আইন বা নির্দেশনা লঙ্ঘন করেছে, তাহলে নতুন রিট পিটিশন করতে পারে, অথবা আদালত মূল রিট খোলা রাখলে তাতেই আবেদন করতে পারে। হাইকোর্ট বিভাগের চূড়ান্ত রায়ের বিরুদ্ধে আপিল বিভাগে আপিলের অনুমতির জন্য দেওয়ানি পিটিশন (সিভিল পিটিশন ফর লিভ টু আপিল) করা যায়।
১-২ বছরসংবিধানের অনুচ্ছেদ ১০২সংবিধানের অনুচ্ছেদ ১০৩
শেষ পর্যন্ত যেখানে গড়ায়: মামলা নতুন সিদ্ধান্তের জন্য ট্রাইব্যুনালে ফেরত যায় এবং আবার হাইকোর্ট বিভাগ ও আপিল বিভাগে উঠতে পারে।
মামলা কীভাবে আপিল বিভাগে পৌঁছায়?
- 1সুপ্রিম কোর্টের আপিল বিভাগ
আপিলের অনুমতির জন্য দেওয়ানি পিটিশন
রিটে পরাজিত পক্ষ, মালিক, জেলা প্রশাসক বা প্রত্যাশী সংস্থা যে-ই হোক, হাইকোর্ট বিভাগের রায়ের ৬০ দিনের মধ্যে আপিল বিভাগে আপিলের অনুমতির জন্য দেওয়ানি পিটিশন দাখিল করতে পারে। অনুমতি মঞ্জুর হলে আইনগত প্রশ্নে দেওয়ানি আপিলের শুনানি হয়। ২০১৫ সালের দেওয়ানি আপিল নং ১৭১-১৭৪-এ, যা ২০২৫ সালে নিষ্পত্তি হয়, আপিল বিভাগ চট্টগ্রামের একটি অধিগ্রহণ বাতিলকারী হাইকোর্ট বিভাগের রায় রদ করেন, কারণ সেটি একটি ভুয়া দলিলের ওপর নির্ভর করেছিল।
৬০ দিনের মধ্যে দাখিল; অনুমতিতে ৬-১৮ মাস; আপিলে ১-৩ বছরসংবিধানের অনুচ্ছেদ ১০৩আপিল বিভাগ বিধিমালা, ১৯৮৮-এর আদেশ ১৩ বিধি ১সংবিধানের অনুচ্ছেদ ১১১
শেষ পর্যন্ত যেখানে গড়ায়: আপিল বিভাগের রায় অধিগ্রহণ বা ক্ষতিপূরণের বিরোধ চূড়ান্তভাবে নিষ্পত্তি করে।
ভূমি অধিগ্রহণের ক্ষতিপূরণ যেভাবে আদালতের স্তর বেয়ে ওপরে ওঠে
বাংলাদেশে ভূমি অধিগ্রহণের ক্ষতিপূরণ মামলা দুটি আলাদা সিঁড়ি বেয়ে ওঠে। জমি অধিগ্রহণ হবে কি না, তা প্রশাসনিকভাবে নির্ধারিত হয়। জেলা প্রশাসক আপত্তি শোনেন। ৫০ বিঘা (১৬.৫০ একর) পর্যন্ত অধিগ্রহণের সিদ্ধান্ত দেন বিভাগীয় কমিশনার, এর বেশি হলে ভূমি মন্ত্রণালয়, আর কেউ আপত্তি না করলে জেলা প্রশাসক একাই সিদ্ধান্ত দেন। কত টাকা দেওয়া হবে, তা শুরু হয় জেলা প্রশাসকের রোয়েদাদ দিয়ে। এরপর তা যায় অন্তত যুগ্ম জেলা জজ পদমর্যাদার আইনগত আরবিট্রেটরের কাছে এবং জেলা জজদের মধ্য থেকে নেওয়া এক সদস্যের আরবিট্রেশন আপিল ট্রাইব্যুনালে, যারা কঠোর সময়সীমার মধ্যে ঘটনার ভিত্তিতে মূল্যায়নের পুনঃশুনানি করে।
এখানে গুরুত্বপূর্ণ সীমা টাকার অঙ্ক নয়, বরং জমির আয়তন ও ১০%-এর সীমা: আরবিট্রেটর বা ট্রাইব্যুনাল কেউই প্রতিটি স্তরে কোনো মালিকের ক্ষতিপূরণ ১০%-এর বেশি বাড়াতে পারে না। ট্রাইব্যুনালের সিদ্ধান্ত চূড়ান্ত, এবং ধারা ৪৭ দেওয়ানি মামলা ও নিষেধাজ্ঞা বারিত করে। তাই হাইকোর্ট বিভাগে পৌঁছানো যায় কেবল অনুচ্ছেদ ১০২-এর অধীনে রিটের মাধ্যমে, যেখানে মূল্যের পুনঃশুনানি নয়, বৈধতা, এখতিয়ার ও ন্যায্যতা পরীক্ষা করা হয়। আপিল বিভাগ কেবল অনুমতি সাপেক্ষে আপিল শোনেন।
- আপিল বিভাগসুপ্রিম কোর্টের আপিল বিভাগ
- হাইকোর্ট বিভাগহাইকোর্ট বিভাগ
- আপিল পর্যায়বিভাগীয় কমিশনার · ভূমি মন্ত্রণালয় (সরকার) · আরবিট্রেশন আপিল ট্রাইব্যুনাল (কর্মরত বা অবসরপ্রাপ্ত জেলা জজ)
- প্রথম দফার আদালতআরবিট্রেটর (যুগ্ম জেলা জজ বা তদূর্ধ্ব পদমর্যাদা)
- শুরু · আদালতের বাইরেঅধিগ্রহণাধীন জমি (মাঠ জরিপ ও দখল) · জেলা প্রশাসকের কার্যালয়, ভূমি অধিগ্রহণ (এল.এ.) শাখা
আপনার মামলা কোথায় শুনানি হয়
ঠিকানাগুলো ঢাকার। প্রতিটি জেলার নিজস্ব জজশিপে সমমানের আদালত আছে।
বাংলাদেশ সুপ্রিম কোর্ট (আপিল বিভাগ ও হাইকোর্ট বিভাগ)
বাংলাদেশ সুপ্রিম কোর্ট, শাহবাগ, রমনা, ঢাকা-১০০০হাইকোর্ট বিভাগ (High Court Division) আপিল, রিভিশন (revision), রেফারেন্স, সংবিধানের অনুচ্ছেদ ১০২-এর অধীন রিট পিটিশন (writ petition), কোম্পানি বিষয় ও ডেথ রেফারেন্স (মৃত্যুদণ্ড অনুমোদন) শুনানি করে; আপিল বিভাগ (Appellate Division) হাইকোর্ট বিভাগের রায়ের বিরুদ্ধে আপিলের অনুমতিসাপেক্ষে আপিল শুনানি করে।
দুই বিভাগই সুপ্রিম কোর্ট চত্বরে বসে; হাইকোর্ট বিভাগের অনেক বেঞ্চ বসে অ্যানেক্স ভবনে। কোন বেঞ্চ ও কোন কোর্ট রুম, তা জানতে দৈনিক কার্যতালিকা (cause list) দেখুন। ডাক যোগাযোগের ঠিকানা: রেজিস্ট্রার জেনারেল, বাংলাদেশ সুপ্রিম কোর্ট, রমনা, ঢাকা-১০০০।
বিভাগীয় কমিশনারের কার্যালয়, ঢাকা
ঢাকা (সঠিক ঠিকানা নিশ্চিত নয়)ভূমি রাজস্ব বিষয়ে আপিল ও রিভিশন শুনানি করে (যেমন অতিরিক্ত জেলা প্রশাসক (রাজস্ব)-এর সিদ্ধান্তের বিরুদ্ধে নামজারি ও রেকর্ড সংক্রান্ত আপিল) এবং ঢাকা বিভাগের জেলা প্রশাসনগুলো তদারক করে।
সরকারি সাইট (dhakadiv.gov.bd) থেকে তথ্য আনা যায়নি; ঠিকানা নিশ্চিত নয়। আটটি বিভাগের প্রতিটিতে বিভাগীয় কমিশনারের কার্যালয় আছে।
ভূমি মন্ত্রণালয় (সরকার)
এটি কোথায় হবে তা আপনার জেলা বা সংশ্লিষ্ট অফিসের ওপর নির্ভর করে। সঠিক এজলাস ও ঠিকানার জন্য আমাদের জিজ্ঞেস করুন।
জেলা ও দায়রা জজ আদালত, ঢাকা (ঢাকা জজ কোর্ট)
ঢাকা জজ কোর্ট প্রাঙ্গণ, ১৬ জনসন রোড, সদরঘাট, ঢাকাঢাকার জেলা জজ (District Judge) ও অতিরিক্ত জেলা জজদের আদালত (দেওয়ানি আপিল, প্রোবেট, মহানগর এলাকার বাইরের জেলা পর্যায়ের দেওয়ানি ও দায়রা মামলা), এবং প্রথম দফার দেওয়ানি আদালতসমূহ (যুগ্ম জেলা জজ, সিনিয়র সিভিল জজ/সিভিল জজ আদালত)।
সরকারি বিচার বিভাগীয় পোর্টালে ঠিকানা দেওয়া আছে "১৬ জনসন রোড, সদরঘাট, ঢাকা"। অনেক দেওয়ানি আদালত (অতিরিক্ত জেলা জজ আদালত, যুগ্ম জেলা জজ ও সিনিয়র সিভিল জজ আদালত, অর্থঋণ আদালত নং ১, দেউলিয়া আদালত) একই প্রাঙ্গণে নতুন ৮ তলা জেলা জজ আদালত ভবনে বসে। ২০২৬ সালের জাজশিপ তালিকায় প্রথম দফার দেওয়ানি আদালতগুলোর নাম "সিনিয়র সিভিল জজ" / "সিভিল জজ" (আগে সিনিয়র সহকারী জজ / সিভিল জজ); কিছু পাতায় এখনো পুরোনো নাম ব্যবহৃত হয়। প্রতিটি জেলায় জেলা জাজশিপে এর সমতুল্য আদালত রয়েছে।
অধিগ্রহণাধীন জমি (মাঠ জরিপ ও দখল)
এটি কোথায় হবে তা আপনার জেলা বা সংশ্লিষ্ট অফিসের ওপর নির্ভর করে। সঠিক এজলাস ও ঠিকানার জন্য আমাদের জিজ্ঞেস করুন।
জেলা প্রশাসকের (জেলা ম্যাজিস্ট্রেট) কার্যালয়, ঢাকা
ঢাকা (সঠিক ঠিকানা নিশ্চিত নয়)জেলা প্রশাসন: ভূমি রাজস্ব ও রেকর্ড সংশোধন সংক্রান্ত আপিল, সার্টিফিকেট মামলা, ভূমি অধিগ্রহণ, এবং ঢাকা জেলার নির্বাহী ম্যাজিস্ট্রেসি ও ভ্রাম্যমাণ আদালত।
dhaka.gov.bd থেকে সরকারি রাস্তার ঠিকানা পড়া যায়নি (এর যোগাযোগের পাতা লোড হয়নি); বিচার বিভাগীয় পোর্টাল অফিসের ফোন ০২-২২৩৩৮৯৭৮৬ নিশ্চিত করে। যাওয়ার আগে বর্তমান ঠিকানা যাচাই করে নিন। প্রতিটি জেলা সদরে জেলা প্রশাসকের (ডিসি) কার্যালয় আছে।
প্রতিটি পর্যায়ে কত সময় লাগে
এগুলো ঢাকার সাধারণ চর্চার ভিত্তিতে নির্দেশক সময়সীমা। মুলতবি, মামলাজট ও আপিলের কারণে সময় বাড়তে পারে।
কাগজপত্রের চেকলিস্ট ও মূল পরিভাষা
আপনার কাছে যা আছে টিক দিন। টিকগুলো এই ব্রাউজারে সংরক্ষিত থাকবে। আইনজীবীর সঙ্গে প্রথম বৈঠকে তালিকাটি নিয়ে যান।
- প্রত্যাশী সংস্থা (Requiring body)
- যে সরকারি বা বেসরকারি প্রতিষ্ঠানের জন্য জমি অধিগ্রহণ করা হয় এবং যে ক্ষতিপূরণ পরিশোধ করে।
- স্বার্থসংশ্লিষ্ট ব্যক্তি (Interested person)
- অধিগ্রহণের কারণে ক্ষতিপূরণ বা পুনর্বাসন দাবির অধিকারী যেকোনো ব্যক্তি (ধারা ২(১২))।
- যৌথ তালিকা (Joint list)
- জমির ওপর অধিকার, স্থাপনা, ফসল ও গাছের যৌথ জরিপের রেকর্ড।
- রোয়েদাদ (Award)
- মোট ক্ষতিপূরণ ও প্রত্যেক দাবিদারের অংশ নিয়ে জেলা প্রশাসকের লিখিত সিদ্ধান্ত (ধারা ৮)।
- আপত্তিসহ গ্রহণ (Accepting under protest)
- পরিমাণ নিয়ে লিখিত আপত্তি জানিয়ে রোয়েদাদের টাকা গ্রহণ, যাতে আরবিট্রেশনের অধিকার বহাল থাকে (ধারা ১১(২))।
- আরবিট্রেটর (Arbitrator)
- বিরোধপূর্ণ রোয়েদাদ সংশোধনের জন্য ধারা ২৯-এর অধীনে নিযুক্ত অন্তত যুগ্ম জেলা জজ পদমর্যাদার বিচারিক কর্মকর্তা।
- আরবিট্রেশন আপিল ট্রাইব্যুনাল (Arbitration Appellate Tribunal)
- কর্মরত বা অবসরপ্রাপ্ত জেলা জজদের মধ্য থেকে গঠিত এক সদস্যের আপিল ফোরাম, যার সিদ্ধান্ত চূড়ান্ত (ধারা ৩৬)।
- জাতীয়ভাবে গুরুত্বপূর্ণ প্রকল্প (Nationally important project)
- সরকার কর্তৃক এরূপ ঘোষিত প্রকল্প, যার ক্ষেত্রে আইনের সময়সীমা কম।
- হুকুমদখল (Requisition)
- তৃতীয় অধ্যায়ের অধীনে জনপ্রয়োজনে সম্পত্তির অস্থায়ী দখল গ্রহণ, যার ক্ষতিপূরণের নিয়ম আলাদা।
ভূমি অধিগ্রহণের ক্ষতিপূরণ: সাধারণ প্রশ্ন
অধিগ্রহণের ক্ষতিপূরণ কীভাবে হিসাব করা হয়?
অধিগ্রহণের বিরুদ্ধে আপত্তি জানাতে কত দিন সময় পাওয়া যায়?
ক্ষতিপূরণের চেক কি নেব?
অধিগ্রহণ ঠেকাতে কি দেওয়ানি মামলা করা বা নিষেধাজ্ঞা পাওয়া যায়?
আরবিট্রেটর কতটা বেশি ক্ষতিপূরণ দিতে পারেন?
প্রত্যাশী সংস্থা যদি কখনো টাকা জমা না দেয়?
আমার জমি অধিগ্রহণ হবে কি না, তা কে ঠিক করেন?
বাংলাদেশে ভূমি অধিগ্রহণের ক্ষতিপূরণ মামলায় কত সময় লাগে?
আইন ও উৎস
- Acquisition and Requisition of Immovable Property Act 2017 (Laws of Bangladesh)
- Acquisition and Requisition of Immovable Property Act 2017 (mirror text)
- Acquisition and Requisition of Immovable Property Ordinance 1982 (repealed)
- W.P. No. 4959 of 2022 (HCD): direction to pay compensation, Gulshan-Banani-Baridhara Lake project
- Civil Appeal Nos. 171-174 of 2015 (AD, 21 May 2025): Deputy Commissioner, Chittagong v Interbulk Overseas SA
- Constitution of the People's Republic of Bangladesh (Articles 42, 102, 103 and 105)
- Ministry of Land, Bangladesh
- Supreme Court of Bangladesh (Appellate Division) Rules 1988
এই কেস জার্নি অক্টোবর ২০২৬ পর্যন্ত বাংলাদেশের কার্যপ্রণালীর একটি সাধারণ গাইড। এটি আইনি পরামর্শ নয়। কার্যপ্রণালী, ফি ও সময়সীমা বদলায়, আর প্রতিটি মামলা তার নিজস্ব তথ্যের ওপর নির্ভর করে। সময়রেখাগুলো নির্দেশক। নিজের বিষয়ে একজন আইনজীবীর সঙ্গে কথা বলুন।
বাংলাদেশের বাইরে থেকে এই মামলা চালান
সাধারণত দেশে না এসেও এই মামলা শুরু ও পরিচালনা করা যায়। আপনি বিদেশে একটি পাওয়ার অব অ্যাটর্নি (মোক্তারনামা) সই করবেন, বাংলাদেশ হাইকমিশন বা দূতাবাস তা সত্যায়ন করবে, আর ঢাকায় আপনার প্রতিনিধি ও আইনজীবী আপনার হয়ে কাজ করবেন। সশরীরে সাক্ষ্য দেওয়ার মতো কিছু ধাপে তবু আপনাকে বা একটি কমিশনকে প্রয়োজন হতে পারে। পাওয়ার অব অ্যাটর্নির মাধ্যমে মামলা কীভাবে চলে দেখুন →
আপনার মামলা এখন কোথায় দাঁড়িয়ে, জানতে চান?
একটি পরামর্শ বুক করুন। একজন TRW আইনজীবী আপনার বিষয়টি এই ম্যাপে বসিয়ে দেবেন, পরবর্তী ধাপ ও বাস্তবসম্মত সময়রেখা ব্যাখ্যা করবেন এবং কী প্রস্তুত করতে হবে তা জানাবেন।