জমির নামজারি: শুরু থেকে শেষ পর্যন্ত, ধাপে ধাপে
বাংলাদেশে জমির নামজারি (নামজারি ও জমাভাগ) হলো সেই প্রক্রিয়া, যার মাধ্যমে বিক্রি, দান, উত্তরাধিকার, বণ্টন বা ডিক্রির পর সহকারী কমিশনার (ভূমি) বা এসি ল্যান্ড স্বত্বের রেকর্ড (record of rights) সংশোধন করেন, যাতে নতুন মালিকের নাম নামজারি খতিয়ানে ওঠে এবং তিনি ভূমি উন্নয়ন কর দিতে পারেন। আবেদন করা হয় অনলাইনে, ইউনিয়ন ভূমি অফিস প্রতিবেদন দেয়, কোনো শরিকের আপত্তি থাকলে শুনানি হয়, এবং কারণসহ আদেশ দেওয়া হয়।
সেই আদেশ রিভিউ, আপিল বা রিভিশনের মাধ্যমে রাজস্ব প্রশাসনের ধাপ বেয়ে ভূমি আপিল বোর্ড পর্যন্ত নেওয়া যায় এবং এরপর রিট পিটিশনে চ্যালেঞ্জ করা যায়; তবে নামজারি কেবল মালিকানা লিপিবদ্ধ করে, কখনো মালিকানা সৃষ্টি করে না।
- কোথা থেকে শুরু
- জমি যে উপজেলা বা সার্কেলে অবস্থিত, সেখানকার সহকারী কমিশনার (ভূমি)-এর কাছে mutation.land.gov.bd-এর মাধ্যমে অনলাইন…
- মূল আইন
- রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ধারা ৮৯, ১৪৩, ১৪৩খ, ১৪৩গ ও ১৪৬-১৫১; ভূমি আপিল বোর্ড আইন, ১৯৮৯; ভূমি উন্নয়ন কর…
- সাধারণ সময়কাল
- নির্দেশক হিসেবে আপত্তিহীন আবেদনে ১ থেকে ৩ মাস; আপত্তি থাকলে ৩ থেকে ১২ মাস; প্রতিটি রাজস্ব আপিলে মোটামুটি আরও ৩ থেকে ১২…
- কে মামলা করতে পারেন
- যে ক্রেতা, দানগ্রহীতা, ওয়ারিশ, ডিক্রিদার বা নিলাম ক্রেতার নাম লিপিবদ্ধ হওয়ার কথা, অথবা মোক্তারনামা / পাওয়ার অব…
জমির নামজারি: প্রতিটি পর্যায় ধাপে ধাপে
“পরের” চাপুন, কিবোর্ডের তীর-চিহ্ন ব্যবহার করুন অথবা ম্যাপে কোনো আদালতে ট্যাপ করুন। সোনালি চিহ্ন দেখায় আপনার মামলা এখন কোথায়, আর সবুজ রেখা দেখায় মামলাটি কোন পথে এসেছে। পূর্ণ অভিজ্ঞতার জন্য পূর্ণ স্ক্রিনে চালান।
প্রতিটি ধাপ লেখা আকারে পড়ুন
ধাপ ১ · আবেদনের আগেনামজারি কী করে আর কী করে না, তা বুঝুন
নামজারি সরকারি স্বত্বের রেকর্ড সংশোধন করে, যাতে তাতে বর্তমান মালিকের নাম দেখা যায়। প্রতিটি হস্তান্তর বা উত্তরাধিকারের পর সেই রেকর্ড হালনাগাদ রাখার আইনগত দায়িত্ব কালেক্টরের, যা তিনি রাজস্ব কর্মকর্তা হিসেবে সহকারী কমিশনার (ভূমি)-এর মাধ্যমে পালন করেন। বাংলাদেশে জমির নামজারি মালিকানা সৃষ্টি করে না বা মালিকানার প্রশ্ন নিষ্পত্তি করে না। মালিকানা আসে রেজিস্ট্রিকৃত দলিল, উত্তরাধিকার বা আদালতের ডিক্রি থেকে, এবং ভুল নামজারি প্রকৃত মালিকের অধিকার নষ্ট করে না। তবে বাস্তবে রেকর্ড গুরুত্বপূর্ণ: আপনার নামে সর্বশেষ খতিয়ান এবং হালনাগাদ ভূমি উন্নয়ন করের প্রমাণ না থাকলে আপনি আইনগতভাবে জমি বিক্রি, দান, বন্ধক বা দলিল রেজিস্ট্রি করতে পারবেন না।
কোথায়: আইনজীবীর চেম্বার · সময়: ১-২ দিন · আইন: রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ধারা ১৪৩; ভূমি অপরাধ প্রতিরোধ ও প্রতিকার আইন, ২০২৩-এর ধারা ৬(৩) · কাগজপত্র: দলিল, ওয়ারিশ সনদ বা ডিক্রি, সর্বশেষ খতিয়ান
পরামর্শ: দলিল রেজিস্ট্রি হওয়ার বা মালিকের মৃত্যুর পরপরই নামজারির আবেদন করুন। দেরি করলে আগের মালিকের নাম রেকর্ডে থেকে যায় এবং একই জমি দ্বিতীয়বার বিক্রির সুযোগ তৈরি হয়।
ধাপ ২ · আবেদনের আগেকাগজপত্র জোগাড় করুন ও মালিকানার ধারাবাহিকতা যাচাই করুন
মূল কাগজপত্র হলো আবেদনকারীর ছবি ও স্বাক্ষর, জাতীয় পরিচয়পত্র বা জন্মনিবন্ধন সনদ, এবং সর্বশেষ ভূমি উন্নয়ন করের রসিদ। এর সঙ্গে যোগ করুন উৎস দলিল: রেজিস্ট্রিকৃত বিক্রয় বা দানপত্র, ইউনিয়ন পরিষদ চেয়ারম্যান, মেয়র বা ওয়ার্ড কাউন্সিলরের দেওয়া ওয়ারিশ সনদ, রেজিস্ট্রিকৃত বণ্টননামা, অথবা ডিক্রির সার্টিফায়েড কপি। যে খতিয়ানের ওপর নির্ভর করা হচ্ছে, তাতে বিক্রেতা বা মৃত ব্যক্তিকে রেকর্ডীয় মালিক হিসেবে দেখাতে হবে। তা না হলে রেকর্ডীয় মালিক থেকে বিক্রেতা পর্যন্ত যোগসূত্র দেখানো ধারাবাহিক দলিল ও আগের নামজারিগুলোও দাখিল করতে হবে। সিএস, এসএ, আরএস ও সিটি জরিপের রেকর্ডে নাম ও পরিমাণ মিলতে হবে।
কোথায়: আইনজীবীর চেম্বার · সময়: ১-৩ সপ্তাহ · আইন: রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ধারা ১৪৩; রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ধারা ১৪৩খ · কাগজপত্র: জাতীয় পরিচয়পত্র বা জন্মসনদ, ছবি ও স্বাক্ষর, দলিল, ওয়ারিশ সনদ বা ডিক্রি, সর্বশেষ খতিয়ান, ধারাবাহিক দলিল (বায়া দলিল), ভূমি উন্নয়ন করের রসিদ
পরামর্শ: আবেদনের আগে দলিলে উল্লিখিত জমির পরিমাণ বিক্রেতার রেকর্ডীয় অংশের সঙ্গে মিলিয়ে নিন। অমিলই আবেদন নামঞ্জুরের সবচেয়ে সাধারণ কারণ।
ধাপ ৩ · আবেদন ও মাঠ প্রতিবেদনএসি ল্যান্ডের কাছে রেজিস্ট্রেশনের নোটিশ
হস্তান্তর দলিল রেজিস্ট্রির সময় নির্ধারিত ফরমে হস্তান্তরের নোটিশ ছাড়া সাব-রেজিস্ট্রার দলিল গ্রহণ করবেন না, এবং সেই নোটিশ রাজস্ব কর্মকর্তার কাছে পাঠাবেন। উইলের মাধ্যমে দানে প্রবেট মঞ্জুর হলে বা আদালত জারির নিলাম অনুমোদন করলেও ভূমি অফিসে একই ধরনের নোটিশ যায়। নোটিশ পেয়ে এসি ল্যান্ড একটি নামজারি নথি খোলেন। তবে বাস্তবে ক্রেতার উচিত নোটিশের অপেক্ষা না করে সঙ্গে সঙ্গে অনলাইনে আবেদন করা, কারণ ভূমি অফিস আসলে অনলাইন নথিটিই প্রক্রিয়া করে।
কোথায়: সহকারী কমিশনার (ভূমি)-এর কার্যালয় · সময়: রেজিস্ট্রির কয়েক দিন থেকে কয়েক সপ্তাহ পর · আইন: রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ধারা ৮৯; রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ধারা ১৪৩গ(১) · কাগজপত্র: হস্তান্তরের নোটিশ (এল.টি. নোটিশ), রেজিস্ট্রিকৃত দলিল
পরামর্শ: দলিলের রেজিস্ট্রেশন নম্বর ও তারিখ হাতের কাছে রাখুন। অনলাইন ফরমে এগুলো চাওয়া হয়, আর ভুল হলে নথি বিলম্বিত হয়।
ধাপ ৪ · আবেদন ও মাঠ প্রতিবেদনই-নামজারির আবেদন দাখিল করুন
বাংলাদেশে জমির নামজারি এখন অনলাইনে শুরু হয়: আবেদনকারী mutation.land.gov.bd-এ অথবা ভূমি অ্যাপের মাধ্যমে আবেদন করেন, বিভাগ, জেলা, উপজেলা ও মৌজা নির্বাচন করেন এবং খতিয়ান ও দাগ নম্বর এবং দাবিকৃত জমির পরিমাণ লেখেন। কাগজপত্র আপলোড করা হয় এবং ২০ টাকা কোর্ট ফি ও ৫০ টাকা নোটিশ ফি অনলাইনে পরিশোধ করা হয়। ভূমি অফিস নগদ টাকা গ্রহণ করে না। সিস্টেম একটি ট্র্যাকিং নম্বর দেয় এবং এসএমএসে হালনাগাদ তথ্য পাঠায়। পোর্টাল ব্যবহারে স্বচ্ছন্দ নন এমন আবেদনকারীদের অনুমোদিত সেবা কেন্দ্র সাহায্য করতে পারে। বিদেশে থাকা ওয়ারিশরা যথাযথভাবে সম্পাদিত ও প্রত্যয়িত মোক্তারনামা / পাওয়ার অব অ্যাটর্নির মাধ্যমে আবেদন করতে পারেন।
কোথায়: সহকারী কমিশনার (ভূমি)-এর কার্যালয় · সময়: ১ দিন · আইন: রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ধারা ১৪৩; ভূমি মন্ত্রণালয়ের ই-নামজারি নির্দেশনা · কাগজপত্র: অনলাইন আবেদন, আপলোড করা কাগজপত্র, অনলাইন ফি পরিশোধের রসিদ
পরামর্শ: ট্র্যাকিং নম্বর ও আবেদনের একটি পিডিএফ সংরক্ষণ করুন। যেকোনো অভিযোগ, রিভিউ বা আপিলে এগুলো লাগবে।
ধাপ ৫ · আবেদন ও মাঠ প্রতিবেদনইউনিয়ন ভূমি অফিসের পরিদর্শন ও প্রতিবেদন
এসি ল্যান্ড নথিটি ইউনিয়ন বা পৌর ভূমি অফিসে পাঠান। ইউনিয়ন ভূমি সহকারী কর্মকর্তা খতিয়ান ও মালিকানার ধারাবাহিকতা যাচাই করেন, ভূমি উন্নয়ন করের অবস্থা নিশ্চিত করেন, এবং প্রয়োজনে জমি সরেজমিনে পরিদর্শন করে দেখেন কে দখলে আছেন এবং জমি আসলে কী কাজে ব্যবহৃত হচ্ছে। নামজারি খতিয়ানে সঠিকভাবে লিপিবদ্ধ করার জন্য কর্মকর্তা জমির প্রকৃত ব্যবহার ও শ্রেণিও যাচাই করতে পারেন। প্রতিবেদনটি সুপারিশসহ এসি ল্যান্ডের কাছে ফেরত যায়। বেশিরভাগ বিলম্ব এবং অনানুষ্ঠানিক টাকা দাবির বেশিরভাগ ঘটনা এই পর্যায়েই ঘটে।
কোথায়: ইউনিয়ন বা পৌর ভূমি অফিস (তহসিল) · সময়: ১-৩ সপ্তাহ · আইন: রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ধারা ১৪৩; ভূমি মন্ত্রণালয়ের ই-নামজারি নির্দেশনা · কাগজপত্র: সরেজমিন পরিদর্শন প্রতিবেদন, কর খতিয়ানের (লেজার) উদ্ধৃতাংশ
পরামর্শ: অনানুষ্ঠানিক টাকা দাবি করা হলে ভূমি মন্ত্রণালয়ের ১৬১২২ হটলাইনে জানান। অব্যাখ্যাত বিলম্বের জন্য কর্মকর্তাদের জবাবদিহির আওতায় আনা যায়।
- ধাপ ৬ · আপত্তি, শুনানি ও আদেশ
শরিকদের প্রতি নোটিশ ও আপত্তি
এসি ল্যান্ড জোতের শরিকদের নোটিশ দেন এবং আপত্তির জন্য একটি তারিখ ধার্য করেন। কোনো শরিক, ওয়ারিশ বা আগের ক্রেতা আবেদনের বিরোধিতা করলে তাঁকে ওই তারিখের মধ্যে দাগ, অংশ ও নির্ভরযোগ্য দলিল উল্লেখ করে লিখিত আপত্তি দাখিল করতে হয়। সমর্থনমূলক কাগজ ছাড়া সাধারণ অভিযোগে নামজারি কদাচিৎ আটকায়। নির্ধারিত সময়ের মধ্যে কোনো আপত্তি দাখিল না হলে প্রতিদ্বন্দ্বিতামূলক শুনানি ছাড়াই রেকর্ড সংশোধন করা হয়।
কোথায়: সহকারী কমিশনার (ভূমি)-এর কার্যালয় · সময়: ১-৩ সপ্তাহ · আইন: রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ধারা ১৪৩গ(১)-(২) · কাগজপত্র: শরিকদের প্রতি নোটিশ, কাগজপত্রসহ লিখিত আপত্তি
পরামর্শ: আপত্তিকারীদের নিজেদের দলিল বা ওয়ারিশ সনদ সংযুক্ত করা উচিত। কাগজপত্রহীন আপত্তিকে প্রায়ই কালক্ষেপণের কৌশল হিসেবে দেখা হয়।
- ধাপ ৭ · আপত্তি, শুনানি ও আদেশ
ঘাটতি কাগজপত্রের জন্য নোটিশ
ই-নামজারি নিয়ে ভূমি মন্ত্রণালয়ের পরিপত্রে এসি ল্যান্ড অফিসকে বলা হয়েছে, কেবল কোনো কাগজ না থাকার কারণে আবেদন নামঞ্জুর না করতে। বরং প্রথম আদেশেই কী কী ঘাটতি আছে তা উল্লেখ করে আবেদনকারীকে তা জমা দেওয়ার জন্য অল্প সময় দিতে হবে, যা সাধারণত সাত কার্যদিবস বলে জানা যায়। দলিলের নাম জাতীয় পরিচয়পত্রের সঙ্গে না মেলা, ভুল মোবাইল নম্বর, বা আদালতে মামলা বিচারাধীন থাকার মতো কারণে নামঞ্জুর করাকেও নিরুৎসাহিত করা হয়েছে। নামঞ্জুরের পর কাগজপত্র পৌঁছালে সাধারণত নথিটি পুনরায় সচল করা যায়। নামঞ্জুর হওয়া আবেদন আবার জমা দিলে ফি আবার লাগতে পারে।
কোথায়: সহকারী কমিশনার (ভূমি)-এর কার্যালয় · সময়: প্রায় ৭ কার্যদিবস · আইন: ভূমি মন্ত্রণালয়ের ই-নামজারি পরিপত্র; রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ধারা ১৪৩গ · কাগজপত্র: ঘাটতির আদেশ, সম্পূরক কাগজপত্র
পরামর্শ: ঘাটতির আদেশের জবাব সঙ্গে সঙ্গে এবং পূর্ণাঙ্গভাবে দিন। আংশিক জবাবই নথি নামঞ্জুরের সবচেয়ে সাধারণ কারণ।
ধাপ ৮ · আপত্তি, শুনানি ও আদেশএসি ল্যান্ডের সামনে শুনানি
কোনো শরিক আপত্তি করলে এসি ল্যান্ডকে একটি তারিখ ধার্য করে দুই পক্ষের শুনানি নিয়ে কারণসহ আদেশ দিতে হয়। জটিল নয় এমন নথির শুনানি ভূমি অফিসের অনলাইন শুনানি প্ল্যাটফর্মে করা যায়। আবেদনকারীর উচিত প্রতিটি দলিলের মূল কপি, দাগটির প্রতিটি জরিপ খতিয়ানের সার্টিফায়েড কপি, ওয়ারিশ সনদ, করের রসিদ ও আদালতের যেকোনো আদেশ সঙ্গে আনা, সঙ্গে রেকর্ডীয় মালিক থেকে আবেদনকারী পর্যন্ত যোগসূত্র দেখানো এক পাতার ঘটনাক্রম। প্রকৃত বিরোধ মালিকানা নিয়ে হলে পক্ষগুলোর উচিত এসি ল্যান্ডকে তা লিপিবদ্ধ করতে অনুরোধ করা, কারণ জমির নামজারি মামলায় মালিকানার চূড়ান্ত নিষ্পত্তি হয় না।
কোথায়: সহকারী কমিশনার (ভূমি)-এর কার্যালয় · সময়: আপত্তি থাকলে ১-৩ মাস · আইন: রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ধারা ১৪৩গ(৩) · কাগজপত্র: মূল দলিল, জরিপ খতিয়ান, ঘটনাক্রম, লিখিত বক্তব্য
পরামর্শ: যুক্তি রেকর্ড ও কাগজপত্রের মধ্যে সীমিত রাখুন। জমির প্রকৃত মালিক কে, তা নিয়ে দীর্ঘ যুক্তিতর্কের জায়গা দেওয়ানি মোকদ্দমা।
ধাপ ৯ · আপত্তি, শুনানি ও আদেশকারণসহ আদেশ: মঞ্জুর বা নামঞ্জুর
এসি ল্যান্ড লিখিত আদেশে নামজারি পূর্ণ বা আংশিকভাবে মঞ্জুর করেন, অথবা নামঞ্জুর করেন। প্রতিদ্বন্দ্বিতামূলক আদেশে কারণ উল্লেখ করতে হয়। আদেশটি পোর্টালে দেখা যায়, এবং আদেশের তারিখ গুরুত্বপূর্ণ, কারণ প্রতিটি চ্যালেঞ্জের সময় সেই তারিখ থেকে গণনা হয়, আবেদনকারী যেদিন জানতে পারেন সেদিন থেকে নয়। নামঞ্জুরের সাধারণ কারণের মধ্যে আছে মালিকানার ধারাবাহিকতায় ছেদ, বিক্রেতার রেকর্ডীয় অংশের চেয়ে বেশি জমি হস্তান্তরকারী দলিল, সরকারি খাস, অধিগ্রহণকৃত বা অর্পিত সম্পত্তি, অথবা জালিয়াতির সন্দেহ।
কোথায়: সহকারী কমিশনার (ভূমি)-এর কার্যালয় · সময়: আপত্তিহীন নথির জন্য সেবা প্রদানের লক্ষ্য প্রায় ২৮ দিন; আপত্তি থাকলে বেশি · আইন: রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ধারা ১৪৩গ(৩); রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ধারা ১৪৮ · কাগজপত্র: নামজারির আদেশ
পরামর্শ: আদেশ যেদিন দেখা যায়, সেদিনই তা ডাউনলোড করে তারিখটি লিখে রাখুন। রিভিউ ও প্রথম আপিল দুটিরই সময়সীমা ত্রিশ দিন।
ধাপ ১০ · ফি, ডিসিআর, খতিয়ান ও করবাকি ফি পরিশোধ করুন
নামজারি মঞ্জুর হলে আবেদনকারী বাকি ১,১০০ টাকা পরিশোধ করেন, যার মধ্যে ১,০০০ টাকা রেকর্ড সংশোধন ফি ও ১০০ টাকা খতিয়ান ফি। পরিশোধ করা হয় অনলাইনে, মোবাইল আর্থিক সেবা, কার্ড বা ইন্টারনেট ব্যাংকিংয়ের মাধ্যমে। নামজারির জন্য দাপ্তরিকভাবে আর কোনো ফি আদায়যোগ্য নয়। বাকি টাকা পরিশোধ না হওয়া পর্যন্ত নতুন নামজারি খতিয়ান ও ডিসিআর দেওয়া হয় না, এবং মঞ্জুর হওয়া কিন্তু ফি অপরিশোধিত নথিগুলোই মামলা অনিষ্পন্ন থাকার অন্যতম প্রধান কারণ।
কোথায়: সহকারী কমিশনার (ভূমি)-এর কার্যালয় · সময়: ১-৩ দিন · আইন: ভূমি মন্ত্রণালয়ের ই-নামজারি ফি তফসিল · কাগজপত্র: অনলাইন পরিশোধের রসিদ
পরামর্শ: বাকি ফি দ্রুত পরিশোধ করুন। মঞ্জুর হওয়া নথি অপরিশোধিত রাখলে তা অসম্পূর্ণ হিসেবে গণ্য হতে পারে।
ধাপ ১১ · ফি, ডিসিআর, খতিয়ান ও করনামজারি খতিয়ান ও ডিসিআর ডাউনলোড করুন
পরিশোধের পর আবেদনকারী নতুন নামজারি খতিয়ান এবং ডুপ্লিকেট কার্বন রসিদ (ডিসিআর) ডাউনলোড করে প্রিন্ট করেন, যাতে এখন একটি কিউআর কোড থাকে। ভূমি মন্ত্রণালয় কিউআর কোডযুক্ত অনলাইন ডিসিআরকে হাতে লেখা ডিসিআরের সমতুল্য গণ্য করে। প্রতিটি তথ্য যাচাই করুন: নাম এবং পিতা-মাতা বা স্বামীর নাম, দাগ নম্বর, পরিমাণ ও অংশ। ডিসিআর বা খতিয়ানের ভুল সংশোধনে কোনো ফি লাগে না, তবে বছরখানেক পরে বিক্রির সময়ের চেয়ে জারির কয়েক দিনের মধ্যে সংশোধন করা অনেক সহজ। বর্তমান স্বয়ংক্রিয় পদ্ধতিতে জমি স্বয়ংক্রিয়ভাবে এক খতিয়ান থেকে আরেক খতিয়ানে চলে যায়।
কোথায়: সহকারী কমিশনার (ভূমি)-এর কার্যালয় · সময়: পরিশোধের দিনই · আইন: রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ধারা ১৪৩; অনলাইন ডিসিআর বিষয়ে ভূমি মন্ত্রণালয়ের নির্দেশনা · কাগজপত্র: নামজারি খতিয়ান, কিউআর কোডযুক্ত ডিসিআর
পরামর্শ: কিউআর কোড যাচাই করুন এবং দলিলের সঙ্গে ছাপা ও ডিজিটাল দুই কপিই রাখুন। ক্রেতা ও ব্যাংক দুটিই চাইবে।
ধাপ ১২ · ফি, ডিসিআর, খতিয়ান ও করকর হোল্ডিং খুলুন ও ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধ করুন
নামজারি সম্পন্ন হলে নতুন মালিকের নামে একটি ভূমি উন্নয়ন কর হোল্ডিং তৈরি হয়। মালিকের উচিত চলতি বছরের কর সঙ্গে সঙ্গে অনলাইনে পরিশোধ করে ইলেকট্রনিক দাখিলা (রসিদ) সংরক্ষণ করা। একই মৌজায় একজন মালিকের একাধিক খতিয়ানের জমি কর নির্ধারণের জন্য মৌজাভিত্তিক একটি জমাবন্দিতে একত্র করা হয়, এবং মালিকের মোবাইল নম্বর ও জাতীয় পরিচয়পত্র তার সঙ্গে যুক্ত করা হয়। জমি হস্তান্তর বা দলিল রেজিস্ট্রির আগে সর্বশেষ খতিয়ানের সঙ্গে হালনাগাদ করের প্রমাণ লাগে।
কোথায়: ইউনিয়ন বা পৌর ভূমি অফিস (তহসিল) · সময়: ১-৭ দিন · আইন: ভূমি উন্নয়ন কর আইন, ২০২৩-এর ধারা ৭-৮; ভূমি উন্নয়ন কর আইন, ২০২৩-এর ধারা ১০; ভূমি অপরাধ প্রতিরোধ ও প্রতিকার আইন, ২০২৩-এর ধারা ৬(৩) · কাগজপত্র: অনলাইন দাখিলা, হোল্ডিং নম্বর
পরামর্শ: বকেয়া কর জমির সঙ্গেই থাকে, তাই কেনার আগে বিক্রেতার করের অবস্থা যাচাই করুন এবং হোল্ডিং খোলার সঙ্গে সঙ্গে প্রথম বছরের কর পরিশোধ করুন।
ধাপ ১৩ · নামজারির পরেউত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমি: যৌথ বা পৃথক নামজারি
ওয়ারিশরা ওয়ারিশ সনদের ভিত্তিতে যৌথভাবে আবেদন করতে পারেন, সেক্ষেত্রে একটি খতিয়ানেই সমগ্র জমিতে প্রত্যেক ওয়ারিশের অংশ লিপিবদ্ধ হয়। ওয়ারিশরা জমি ভাগ করে নিলে বণ্টনের দলিলের ভিত্তিতে প্রত্যেকে পৃথক নামজারি ও কর হোল্ডিং নিতে পারেন, এবং খতিয়ান সংশোধনে রেজিস্ট্রিকৃত বণ্টননামা ব্যবহার করতে হয়। কন্যা, বিধবা স্ত্রী, দ্বিতীয় স্ত্রী বা আগে মৃত সন্তানের সন্তানদের বাদ পড়া এর চিরাচরিত ত্রুটি। অংশ সঠিক ব্যক্তিগত আইন অনুযায়ী হতে হবে, নইলে নামজারির বিরুদ্ধে পরে আপত্তি, আপিল বা মোকদ্দমা হওয়ার আশঙ্কা থাকে।
কোথায়: সহকারী কমিশনার (ভূমি)-এর কার্যালয় · সময়: ১-৩ মাস · আইন: রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ধারা ১৪৩খ; উত্তরাধিকার বিষয়ে ভূমি মন্ত্রণালয়ের ই-নামজারি নির্দেশনা · কাগজপত্র: ওয়ারিশ সনদ, রেজিস্ট্রিকৃত বণ্টননামা, মৃত্যু সনদ
পরামর্শ: যেসব পরিবার জমি বিক্রি বা উন্নয়নের পরিকল্পনা করছে, তাদের উচিত বণ্টন করে পৃথকভাবে নামজারি করা। যৌথ নামজারিতে প্রতিটি বিক্রিতে প্রত্যেক ওয়ারিশকে যুক্ত থাকতে হয়।
- ধাপ ১৪ · নামজারির পরে
প্রকৃত বিরোধ যখন মালিকানা বা জরিপ রেকর্ড নিয়ে
নামজারি মালিকানার প্রশ্ন নিষ্পত্তি করে না, তাই মালিকানার প্রশ্নে হেরে যাওয়া পক্ষের উচিত নয় রাজস্ব প্রশাসনে একের পর এক আপিল করে যাওয়া। যথাযথ প্রতিকার হলো স্বত্ব ঘোষণার এবং প্রয়োজনে দখল পুনরুদ্ধারের দেওয়ানি মোকদ্দমা, যা মূল্যমান অনুযায়ী সিভিল জজ (সাবেক সহকারী জজ), সিনিয়র সিভিল জজ (সাবেক সিনিয়র সহকারী জজ) বা যুগ্ম জেলা জজের আদালতে দায়ের করতে হয়। চূড়ান্তভাবে প্রকাশিত জরিপ খতিয়ানের (জরিপে প্রস্তুত স্বত্বের রেকর্ড) ভুল নিয়ে যেতে হয় ল্যান্ড সার্ভে ট্রাইব্যুনালে, এসি ল্যান্ডের কাছে নয়। দেওয়ানি আদালতের ডিক্রি পরে নিজেই নতুন নামজারির মাধ্যমে লিপিবদ্ধ হয়।
কোথায়: ঢাকা জজ কোর্ট (দেওয়ানি ও ফৌজদারি আদালত) · সময়: ২-৬ বছর · আইন: সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইন, ১৮৭৭-এর ধারা ৪২; রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ধারা ১৪৫ক; দেওয়ানি আদালত আইন, ১৮৮৭-এর ধারা ১৮-১৯ (২০২১ ও ২০২৬ সালে সংশোধিত) · কাগজপত্র: আরজি, নামজারি আদেশের সার্টিফায়েড কপি
পরামর্শ: আদালত নামজারি খতিয়ান ও ডিসিআরকে দখল ও মালিকানার সাক্ষ্য হিসেবে বিবেচনা করেন, কিন্তু এমন প্রমাণ হিসেবে নয় যা উন্নততর রেজিস্ট্রিকৃত মালিকানাকে পরাস্ত করে।
যদি এমন হয়…? জমির নামজারি যেভাবে গতিপথ বদলাতে পারে
একটি পরিস্থিতি বেছে নিন। ম্যাপটি দেখাবে মামলা কীভাবে উচ্চ আদালতে ওঠে, আর ফেরত পাঠানো হলে কীভাবে নিম্ন আদালতে নেমে আবার ওপরে যায়।
এসি ল্যান্ডের আদেশ ভুল হলে কী করবেন?
- 1অতিরিক্ত জেলা প্রশাসক (রাজস্ব), জেলা প্রশাসকের কার্যালয়, ঢাকা
কালেক্টরের (এডিসি রাজস্ব) কাছে প্রথম আপিল
কালেক্টরের অধস্তন রাজস্ব কর্মকর্তার প্রতিটি মূল আদেশের বিরুদ্ধে আপিল চলে। বাস্তবে কালেক্টরের আপিল ক্ষমতা প্রয়োগ করেন অতিরিক্ত জেলা প্রশাসক (রাজস্ব), এবং আপিলটি বিবিধ আপিল হিসেবে নিবন্ধিত হয়। আদেশের ত্রিশ দিনের মধ্যে সার্টিফায়েড কপি ও আপিলের কারণসহ তা দাখিল করতে হয়। আপিল কর্মকর্তা ঘটনা ও কাগজপত্র পুনরায় শুনতে পারেন, এবং আদেশ বহাল, সংশোধন বা বাতিল করতে পারেন।
৩-৯ মাসরাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ধারা ১৪৭(ক)রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ধারা ১৪৮(ক)রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ধারা ১৫১ - 2বিভাগীয় কমিশনারের কার্যালয়, ঢাকা
বিভাগীয় কমিশনারের কাছে দ্বিতীয় আপিল
কালেক্টরের আপিল আদেশের বিরুদ্ধে বিভাগীয় কমিশনারের কাছে পরবর্তী আপিল চলে, যা বাস্তবে শোনেন অতিরিক্ত বিভাগীয় কমিশনার (রাজস্ব)। সময়সীমা আদেশের তারিখ থেকে ষাট দিন। এই আপিলে রেকর্ড ও কাগজপত্রের ভিত্তিতে কালেক্টরের সিদ্ধান্তের ভুল দেখা হয়, এবং পক্ষগুলো লিখিত যুক্তি দাখিল করতে পারেন।
৩-১২ মাসরাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ধারা ১৪৭(কক)রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ধারা ১৪৮(খ) - 3ভূমি আপিল বোর্ড
ভূমি আপিল বোর্ডে চূড়ান্ত আপিল
কমিশনারের আদেশের বিরুদ্ধে আদেশের নব্বই দিনের মধ্যে ভূমি আপিল বোর্ডে চূড়ান্ত আপিল চলে। ভূমি আপিল বোর্ড আইন, ১৯৮৯-এর মাধ্যমে বোর্ডটি পুরনো ভূমি প্রশাসন বোর্ডের স্থলাভিষিক্ত হয়েছে, এবং আইন দ্বারা প্রদত্ত ক্ষমতা প্রয়োগ করে। এর সিদ্ধান্তের মাধ্যমে রাজস্ব প্রশাসনের ধাপ শেষ হয়, তবে বোর্ডের নিজস্ব পুনর্বিবেচনার ক্ষমতা সাপেক্ষে।
৬-১৮ মাসরাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ধারা ১৪৭(গ)রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ধারা ১৪৮(খখ)ভূমি আপিল বোর্ড আইন, ১৯৮৯-এর ধারা ৪-৫
শেষ পর্যন্ত যেখানে গড়ায়: রাজস্ব প্রশাসনের মধ্যে ভূমি আপিল বোর্ডের আদেশ চূড়ান্ত, এবং এরপর তা কেবল হাইকোর্ট বিভাগে রিট পিটিশনের মাধ্যমে চ্যালেঞ্জ করা যায়।
ঊর্ধ্বতন রাজস্ব কর্মকর্তা কি বরং আদেশটি রিভিশন করতে পারেন?
- 1অতিরিক্ত জেলা প্রশাসক (রাজস্ব), জেলা প্রশাসকের কার্যালয়, ঢাকা
কালেক্টরের রিভিশন
কালেক্টর স্বপ্রণোদিত হয়ে, অথবা আদেশের এক মাসের মধ্যে করা আবেদনের ভিত্তিতে, অধস্তন রাজস্ব কর্মকর্তার আদেশ রিভিশন করতে পারেন। স্পষ্ট আইনগত বা পদ্ধতিগত ভুলের ক্ষেত্রে রিভিশন উপযুক্ত, যেমন কোনো শরিককে নোটিশ না দিয়ে দেওয়া আদেশ। কোনো আদেশের বিরুদ্ধে ইতোমধ্যে আপিল দাখিল হয়ে থাকলে তা রিভিশন করা যায় না, তাই পক্ষকে একটি পথ বেছে নিতে হয়।
২-৬ মাসরাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ধারা ১৪৯(১)রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ধারা ১৪৯-এর শর্তাংশ - 2বিভাগীয় কমিশনারের কার্যালয়, ঢাকা
কমিশনার ও বোর্ডের রিভিশন
বিভাগীয় কমিশনার তিন মাসের মধ্যে কালেক্টরের আদেশ রিভিশন করতে পারেন, এবং ভূমি আপিল বোর্ড ছয় মাসের মধ্যে কমিশনারের আদেশ রিভিশন করতে পারে। পক্ষগুলোকে নোটিশ দেওয়ার পর বোর্ড যেকোনো সময় স্বত্বের রেকর্ডের এমন কোনো এন্ট্রি সংশোধনের আদেশও দিতে পারে, যা সরল বিশ্বাসে ভুলবশত করা হয়েছে বলে বোর্ড সন্তুষ্ট।
৩-১২ মাসরাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ধারা ১৪৯(১ক)রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ধারা ১৪৯(৩)-(৪)
শেষ পর্যন্ত যেখানে গড়ায়: আদেশ বহাল বা সংশোধিত হয়, এবং সেই অনুযায়ী স্বত্বের রেকর্ড সংশোধন করা হয়।
একই কর্মকর্তা কি আদেশ রিভিউ করতে পারেন?
- 1সহকারী কমিশনার (ভূমি)-এর কার্যালয়
এসি ল্যান্ডের রিভিউ
রাজস্ব কর্মকর্তা আবেদনের ভিত্তিতে বা স্বপ্রণোদিত হয়ে নিজের বা পূর্বসূরির দেওয়া আদেশ রিভিউ করে তা বহাল, সংশোধন বা রদ করতে পারেন। বিলম্বের যথেষ্ট কারণ দেখানো না গেলে ত্রিশ দিনের মধ্যে আবেদন করতে হয়। আপিল বা রিভিশন দাখিল হয়ে গেলে আর রিভিউ চলে না। পক্ষগুলোকে নোটিশ না দিয়ে কোনো আদেশ পরিবর্তন করা যায় না, এবং রিভিউ নামঞ্জুরের আদেশের বিরুদ্ধে আপিল চলে না।
১-৩ মাসরাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ধারা ১৫০(১)রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ধারা ১৫০(২) - 2ভূমি আপিল বোর্ড
ভূমি আপিল বোর্ডের পুনর্বিবেচনা
ভূমি আপিল বোর্ডের আদেশে সংক্ষুব্ধ ব্যক্তি বোর্ডের বিধিমালায় নির্ধারিত পদ্ধতিতে ষাট দিনের মধ্যে বোর্ডের কাছে পুনর্বিবেচনার আবেদন করতে পারেন। আবেদন বিচারাধীন থাকা অবস্থায় বোর্ড তার সিদ্ধান্তের বাস্তবায়ন স্থগিত রাখতে পারে। পুনর্বিবেচনা ব্যবহৃত হয় স্পষ্ট ভুলের ক্ষেত্রে, মামলা নতুন করে যুক্তিতর্কের জন্য নয়।
৩-৯ মাসভূমি আপিল বোর্ড আইন, ১৯৮৯-এর ধারা ৬
শেষ পর্যন্ত যেখানে গড়ায়: পরবর্তী আপিল ছাড়াই কর্মকর্তা বা বোর্ড স্পষ্ট ভুল সংশোধন করেন।
নথিতে থাকা কোনো দলিল জাল মনে হলে কী হয়?
- 1ঢাকা জজ কোর্ট (দেওয়ানি ও ফৌজদারি আদালত)
জালিয়াতির সন্দেহে ফৌজদারি আদালতে প্রেরণ
জমি হস্তান্তর, জরিপ, রেজিস্ট্রেশন বা রেকর্ড হালনাগাদের দায়িত্বপ্রাপ্ত কোনো কর্তৃপক্ষের যদি বিশ্বাস করার যুক্তিসংগত কারণ থাকে যে দাখিল করা কোনো দলিল বা তথ্য প্রতারণামূলক বা জাল, তবে তাকে বিস্তারিত বিবরণসহ বিষয়টি বিচারের জন্য উপযুক্ত ফৌজদারি আদালতে পাঠাতে হবে। তাই এসি ল্যান্ড নামজারি মামলায় জালিয়াতির প্রশ্ন নিজে নিষ্পত্তি না করে সন্দেহজনক দলিল বা ওয়ারিশের কাগজ আদালতে পাঠান। নামজারি সাধারণত ফলাফলের অপেক্ষায় থাকে।
১-৩ বছরভূমি অপরাধ প্রতিরোধ ও প্রতিকার আইন, ২০২৩-এর ধারা ৬(২)ভূমি অপরাধ প্রতিরোধ ও প্রতিকার আইন, ২০২৩-এর ধারা ১৯ - 2সহকারী কমিশনার (ভূমি)-এর কার্যালয়
আদালতের সিদ্ধান্ত রেকর্ডে ফেরত পাঠানো
কোনো মামলায় আদালত যদি দেখেন যে কোনো দলিল প্রতারণা বা জালিয়াতির মাধ্যমে তৈরি, তবে আদালত রায়ের একটি কপি জেলা প্রশাসক ও অন্যান্য কর্তৃপক্ষের কাছে পাঠান এবং সংশ্লিষ্ট রেকর্ডে দলিলটি জাল হিসেবে চিহ্নিত করার আদেশ দেন। এরপর এসি ল্যান্ড সেই অনুযায়ী নামজারি সংশোধন বা নামঞ্জুর করেন।
১-৩ মাসভূমি অপরাধ প্রতিরোধ ও প্রতিকার আইন, ২০২৩-এর ধারা ৬(১)রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ধারা ১৪৩
শেষ পর্যন্ত যেখানে গড়ায়: জালিয়াতির প্রশ্ন ফৌজদারি আদালত নিষ্পত্তি করেন, এবং তার সিদ্ধান্ত অনুযায়ী নামজারির রেকর্ড সংশোধন করা হয়।
আপিল কর্মকর্তা নথি ফেরত পাঠালে কী হয়?
- 1অতিরিক্ত জেলা প্রশাসক (রাজস্ব), জেলা প্রশাসকের কার্যালয়, ঢাকা
আদেশ বাতিল ও নথি ফেরত
এডিসি (রাজস্ব) যদি দেখেন এসি ল্যান্ড কোনো শরিককে নোটিশ না দিয়ে সিদ্ধান্ত দিয়েছেন, কোনো দলিল উপেক্ষা করেছেন, বা কোনো কারণ উল্লেখ করেননি, তবে সাধারণত আদেশ বাতিল করে নতুন শুনানির জন্য নথি ফেরত পাঠানো হয়। আপিল আদেশে ব্যাখ্যা থাকে এসি ল্যান্ডকে কী বিবেচনা করতে হবে, এবং নতুন মাঠ প্রতিবেদনের নির্দেশও থাকতে পারে।
আপিলের মধ্যেইরাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ধারা ১৪৭(ক)রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ধারা ১৪৩গ(৩) - 2সহকারী কমিশনার (ভূমি)-এর কার্যালয়
নতুন শুনানি ও নতুন আদেশ
এসি ল্যান্ড নথিটি আবার খোলেন, প্রয়োজনে ইউনিয়ন ভূমি অফিস থেকে নতুন প্রতিবেদন নেন, পক্ষগুলোর আবার শুনানি নেন এবং কারণসহ নতুন আদেশ দেন। পক্ষগুলোর উচিত পরবর্তী আপিলের অপেক্ষা না করে এই পর্যায়েই অতিরিক্ত কাগজপত্র দাখিল করা, কারণ ওপরের স্তরে নতুন প্রমাণ উপস্থাপন করা কঠিন।
১-৪ মাসরাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ধারা ১৪৩গ(২)-(৩) - 3অতিরিক্ত জেলা প্রশাসক (রাজস্ব), জেলা প্রশাসকের কার্যালয়, ঢাকা
আবার আপিলে
ফেরত পাঠানোর পর যে পক্ষ হারে, সে নতুন আদেশের ত্রিশ দিনের মধ্যে আবার এডিসি (রাজস্ব)-এর কাছে আপিল করতে পারে। সেখান থেকে স্বাভাবিক ধাপে বিভাগীয় কমিশনার এবং পরে ভূমি আপিল বোর্ড পর্যন্ত যাওয়া যায়, প্রতিটির নিজস্ব সময়সীমা আছে, তাই প্রতিটি আদেশের তারিখ ডায়েরিতে লিখে রাখা উচিত।
৩-৯ মাসরাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ধারা ১৪৭রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ধারা ১৪৮
শেষ পর্যন্ত যেখানে গড়ায়: নতুন আদেশের পর মামলা আবার রাজস্ব আপিলের ধাপ বেয়ে ওপরে ওঠে।
নামজারির বিরোধ কি সুপ্রিম কোর্ট পর্যন্ত যেতে পারে?
- 1হাইকোর্ট বিভাগ
হাইকোর্ট বিভাগে রিট পিটিশন
ভূমি আপিল বোর্ড থেকে কোনো আদালতে আপিল চলে না। কোনো পক্ষ অনুচ্ছেদ ১০২ অনুযায়ী রিট পিটিশন দাখিল করতে পারেন, যেমন রাজস্ব কর্মকর্তারা দেওয়ানি আদালতের চূড়ান্ত ডিক্রি লিপিবদ্ধ করতে অস্বীকার করলে। ২১ নভেম্বর ২০২৪ তারিখে নিষ্পত্তি হওয়া মো. নাজমুল হক বনাম বাংলাদেশ সরকার মামলায় হাইকোর্ট বিভাগ বলেন, দেওয়ানি আদালতের ঘোষণা থাকা সত্ত্বেও নামজারি না করা বেআইনি, এবং ৬০ দিনের মধ্যে নামজারির নির্দেশ দেন।
১-৩ বছরসংবিধানের অনুচ্ছেদ ১০২রিট পিটিশন নং ১৩৩৩৭/২০২২ (হাইকোর্ট বিভাগ, ২১ নভেম্বর ২০২৪) - 2সুপ্রিম কোর্টের আপিল বিভাগ
আপিলের অনুমতি চেয়ে সিভিল পিটিশন (লিভ টু আপিল)
রিটে হেরে যাওয়া পক্ষ হাইকোর্ট বিভাগের রায়ের ষাট দিনের মধ্যে আপিল বিভাগে আপিলের অনুমতি চেয়ে সিভিল পিটিশন দাখিল করতে পারেন। আইনের কোনো গুরুত্বপূর্ণ প্রশ্ন থাকলে তবেই অনুমতি দেওয়া হয়। আপিল বিভাগের সিদ্ধান্ত চূড়ান্ত, কেবল ত্রিশ দিনের মধ্যে অনুচ্ছেদ ১০৫-এর অধীনে রিভিউ সাপেক্ষে।
১-৩ বছরসংবিধানের অনুচ্ছেদ ১০৩সুপ্রিম কোর্ট (আপিল বিভাগ) রুলস, ১৯৮৮-এর আদেশ ১৩ বিধি ১সংবিধানের অনুচ্ছেদ ১০৫
শেষ পর্যন্ত যেখানে গড়ায়: সুপ্রিম কোর্ট রাজস্ব কর্তৃপক্ষকে রেকর্ড সংশোধনের নির্দেশ দিতে পারেন, তবে মালিকানার প্রশ্ন দেওয়ানি আদালতেরই বিষয়।
জমির নামজারি যেভাবে আদালতের স্তর বেয়ে ওপরে ওঠে
বাংলাদেশে জমির নামজারি আদালত নয়, রাজস্ব প্রশাসনের স্তরবিন্যাসের মধ্য দিয়ে এগোয়। এটি শুরু হয় সহকারী কমিশনার (ভূমি)-এর কাছে, যিনি কালেক্টরের পক্ষে রাজস্ব কর্মকর্তা হিসেবে ইউনিয়ন ভূমি অফিসের প্রতিবেদনের ভিত্তিতে কাজ করেন। এখানে মূল্যমানের কোনো সীমা নেই: ছোট-বড় প্রতিটি নামজারি সেখান থেকেই শুরু হয়। আপিল চলে কালেক্টরের কাছে, যা প্রয়োগ করেন অতিরিক্ত জেলা প্রশাসক (রাজস্ব), ত্রিশ দিনের মধ্যে। সেখান থেকে ষাট দিনের মধ্যে বিভাগীয় কমিশনারের কাছে, এবং সবশেষে নব্বই দিনের মধ্যে ভূমি আপিল বোর্ডে।
প্রতিটি আপিলে রেকর্ডের কাগজপত্র ও ঘটনা আবার দেখা যায়, এবং প্রতিটি স্তর আপিল শোনার বদলে নির্দিষ্ট সময়ের মধ্যে নিম্নতর আদেশ রিভিশনও করতে পারে। এসি ল্যান্ড ও বোর্ড নিজেদের আদেশ রিভিউ করতে পারেন। ভূমি আপিল বোর্ডের ওপরে কোনো আপিল নেই। হাইকোর্ট বিভাগ কেবল অনুচ্ছেদ ১০২-এর অধীনে রিটের মাধ্যমে বেআইনিতা, অন্যায্যতা বা ডিক্রি মানতে অস্বীকৃতির কারণে হস্তক্ষেপ করতে পারেন, এবং এরপর অনুমতি সাপেক্ষে আপিল বিভাগে যাওয়া যায়। মালিকানার প্রশ্ন আলাদাভাবে দেওয়ানি আদালতে নিষ্পত্তি হয়।
- আপিল বিভাগসুপ্রিম কোর্টের আপিল বিভাগ
- হাইকোর্ট বিভাগহাইকোর্ট বিভাগ
- আপিল পর্যায়বিভাগীয় কমিশনারের কার্যালয়, ঢাকা · ভূমি আপিল বোর্ড
- প্রথম দফার আদালতঅতিরিক্ত জেলা প্রশাসক (রাজস্ব), জেলা প্রশাসকের কার্যালয়, ঢাকা · ঢাকা জজ কোর্ট (দেওয়ানি ও ফৌজদারি আদালত)
- শুরু · আদালতের বাইরেআইনজীবীর চেম্বার · ইউনিয়ন বা পৌর ভূমি অফিস (তহসিল) · সহকারী কমিশনার (ভূমি)-এর কার্যালয়
আপনার মামলা কোথায় শুনানি হয়
ঠিকানাগুলো ঢাকার। প্রতিটি জেলার নিজস্ব জজশিপে সমমানের আদালত আছে।
বাংলাদেশ সুপ্রিম কোর্ট (আপিল বিভাগ ও হাইকোর্ট বিভাগ)
বাংলাদেশ সুপ্রিম কোর্ট, শাহবাগ, রমনা, ঢাকা-১০০০হাইকোর্ট বিভাগ (High Court Division) আপিল, রিভিশন (revision), রেফারেন্স, সংবিধানের অনুচ্ছেদ ১০২-এর অধীন রিট পিটিশন (writ petition), কোম্পানি বিষয় ও ডেথ রেফারেন্স (মৃত্যুদণ্ড অনুমোদন) শুনানি করে; আপিল বিভাগ (Appellate Division) হাইকোর্ট বিভাগের রায়ের বিরুদ্ধে আপিলের অনুমতিসাপেক্ষে আপিল শুনানি করে।
দুই বিভাগই সুপ্রিম কোর্ট চত্বরে বসে; হাইকোর্ট বিভাগের অনেক বেঞ্চ বসে অ্যানেক্স ভবনে। কোন বেঞ্চ ও কোন কোর্ট রুম, তা জানতে দৈনিক কার্যতালিকা (cause list) দেখুন। ডাক যোগাযোগের ঠিকানা: রেজিস্ট্রার জেনারেল, বাংলাদেশ সুপ্রিম কোর্ট, রমনা, ঢাকা-১০০০।
বিভাগীয় কমিশনারের কার্যালয়, ঢাকা
ঢাকা (সঠিক ঠিকানা নিশ্চিত নয়)ভূমি রাজস্ব বিষয়ে আপিল ও রিভিশন শুনানি করে (যেমন অতিরিক্ত জেলা প্রশাসক (রাজস্ব)-এর সিদ্ধান্তের বিরুদ্ধে নামজারি ও রেকর্ড সংক্রান্ত আপিল) এবং ঢাকা বিভাগের জেলা প্রশাসনগুলো তদারক করে।
সরকারি সাইট (dhakadiv.gov.bd) থেকে তথ্য আনা যায়নি; ঠিকানা নিশ্চিত নয়। আটটি বিভাগের প্রতিটিতে বিভাগীয় কমিশনারের কার্যালয় আছে।
ভূমি আপিল বোর্ড
ভূমি ভবন, তেজগাঁও, ঢাকাভূমি আপিল বোর্ড আইন, ১৯৮৯-এর অধীন ভূমি প্রশাসন বিষয়ে (নামজারি, খাস জমি, রেকর্ড ও রাজস্ব) বিভাগীয় কমিশনারদের সিদ্ধান্তের বিরুদ্ধে আপিল ও রিভিশন শুনানি করে।
ফিন্যান্সিয়াল এক্সপ্রেস/বাসস (২০২১) জানিয়েছিল যে ভূমি আপিল বোর্ড তেজগাঁওয়ের নতুন ভূমি ভবনে বসবে; বোর্ডের নিজস্ব সাইটে কোনো রাস্তার ঠিকানা প্রকাশিত হয়নি। যাওয়ার আগে নিশ্চিত হয়ে নিন।
জেলা প্রশাসকের (জেলা ম্যাজিস্ট্রেট) কার্যালয়, ঢাকা
ঢাকা (সঠিক ঠিকানা নিশ্চিত নয়)জেলা প্রশাসন: ভূমি রাজস্ব ও রেকর্ড সংশোধন সংক্রান্ত আপিল, সার্টিফিকেট মামলা, ভূমি অধিগ্রহণ, এবং ঢাকা জেলার নির্বাহী ম্যাজিস্ট্রেসি ও ভ্রাম্যমাণ আদালত।
dhaka.gov.bd থেকে সরকারি রাস্তার ঠিকানা পড়া যায়নি (এর যোগাযোগের পাতা লোড হয়নি); বিচার বিভাগীয় পোর্টাল অফিসের ফোন ০২-২২৩৩৮৯৭৮৬ নিশ্চিত করে। যাওয়ার আগে বর্তমান ঠিকানা যাচাই করে নিন। প্রতিটি জেলা সদরে জেলা প্রশাসকের (ডিসি) কার্যালয় আছে।
জেলা ও দায়রা জজ আদালত, ঢাকা (ঢাকা জজ কোর্ট)
ঢাকা জজ কোর্ট প্রাঙ্গণ, ১৬ জনসন রোড, সদরঘাট, ঢাকাঢাকার জেলা জজ (District Judge) ও অতিরিক্ত জেলা জজদের আদালত (দেওয়ানি আপিল, প্রোবেট, মহানগর এলাকার বাইরের জেলা পর্যায়ের দেওয়ানি ও দায়রা মামলা), এবং প্রথম দফার দেওয়ানি আদালতসমূহ (যুগ্ম জেলা জজ, সিনিয়র সিভিল জজ/সিভিল জজ আদালত)।
সরকারি বিচার বিভাগীয় পোর্টালে ঠিকানা দেওয়া আছে "১৬ জনসন রোড, সদরঘাট, ঢাকা"। অনেক দেওয়ানি আদালত (অতিরিক্ত জেলা জজ আদালত, যুগ্ম জেলা জজ ও সিনিয়র সিভিল জজ আদালত, অর্থঋণ আদালত নং ১, দেউলিয়া আদালত) একই প্রাঙ্গণে নতুন ৮ তলা জেলা জজ আদালত ভবনে বসে। ২০২৬ সালের জাজশিপ তালিকায় প্রথম দফার দেওয়ানি আদালতগুলোর নাম "সিনিয়র সিভিল জজ" / "সিভিল জজ" (আগে সিনিয়র সহকারী জজ / সিভিল জজ); কিছু পাতায় এখনো পুরোনো নাম ব্যবহৃত হয়। প্রতিটি জেলায় জেলা জাজশিপে এর সমতুল্য আদালত রয়েছে।
আইনজীবীর চেম্বার
এটি কোথায় হবে তা আপনার জেলা বা সংশ্লিষ্ট অফিসের ওপর নির্ভর করে। সঠিক এজলাস ও ঠিকানার জন্য আমাদের জিজ্ঞেস করুন।
ইউনিয়ন বা পৌর ভূমি অফিস (তহসিল)
এটি কোথায় হবে তা আপনার জেলা বা সংশ্লিষ্ট অফিসের ওপর নির্ভর করে। সঠিক এজলাস ও ঠিকানার জন্য আমাদের জিজ্ঞেস করুন।
সহকারী কমিশনার (ভূমি) অফিস, ঢাকা
জমি যে উপজেলা বা রাজস্ব সার্কেলে অবস্থিত, সেখানকার ভূমি অফিস, ঢাকা (একক কোনো ঠিকানা নেই)নিজ উপজেলা বা সার্কেলের জমির নামজারি (mutation) আবেদন শুনানি করে, নামজারির রেকর্ড (ডিসিআর) দেয়, ভূমি উন্নয়ন কর আদায় করে এবং রেকর্ড সংশোধন করে।
আপনি যেখানে থাকেন সেখানে নয়, জমি যে উপজেলা বা রাজস্ব সার্কেলে, সেখানকার এসি ল্যান্ড (AC Land) অফিসে যান। নামজারির আবেদন ভূমি মন্ত্রণালয়ের ই-নামজারি ব্যবস্থায় অনলাইনে করা হয়, শুনানি হয় এসি ল্যান্ড অফিসে। আপিল যায় ঢাকা ডিসি অফিসে অতিরিক্ত জেলা প্রশাসক (রাজস্ব)-এর কাছে।
প্রতিটি পর্যায়ে কত সময় লাগে
এগুলো ঢাকার সাধারণ চর্চার ভিত্তিতে নির্দেশক সময়সীমা। মুলতবি, মামলাজট ও আপিলের কারণে সময় বাড়তে পারে।
কাগজপত্রের চেকলিস্ট ও মূল পরিভাষা
আপনার কাছে যা আছে টিক দিন। টিকগুলো এই ব্রাউজারে সংরক্ষিত থাকবে। আইনজীবীর সঙ্গে প্রথম বৈঠকে তালিকাটি নিয়ে যান।
- নামজারি ও জমাভাগ (Namjari o jamabhag)
- স্বত্বের রেকর্ডে নাম পরিবর্তন এবং খাজনা বা কর হোল্ডিংয়ের বিভাজন।
- নামজারি খতিয়ান (Mutation khatian)
- নামজারির পর নতুন মালিকের নামে দেওয়া খতিয়ান, যাতে মৌজা, দাগ নম্বর, পরিমাণ ও অংশ উল্লেখ থাকে।
- ডিসিআর (DCR)
- ডুপ্লিকেট কার্বন রসিদ: নামজারি ফির দাপ্তরিক রসিদ, যা এখন কিউআর কোডসহ অনলাইনে দেওয়া হয়।
- এসি ল্যান্ড (AC Land)
- সহকারী কমিশনার (ভূমি), যিনি রাজস্ব কর্মকর্তা হিসেবে একটি উপজেলা বা সার্কেলের নামজারির আবেদন নিষ্পত্তি করেন।
- স্বত্বের রেকর্ড (Record of rights)
- সরকারি ভূমি রেকর্ড (খতিয়ান), যাতে দেখা যায় প্রতিটি দাগ কার দখলে এবং কোন অংশে।
- ওয়ারিশ সনদ (Warish certificate)
- ইউনিয়ন পরিষদ চেয়ারম্যান, মেয়র বা ওয়ার্ড কাউন্সিলরের দেওয়া উত্তরাধিকার সনদ, যাতে ওয়ারিশদের তালিকা থাকে।
- ভূমি আপিল বোর্ড (Land Appeal Board)
- ভূমি আপিল বোর্ড আইন, ১৯৮৯-এর অধীনে সর্বোচ্চ রাজস্ব আপিল সংস্থা, যা ভূমি প্রশাসন বোর্ডের স্থলাভিষিক্ত হয়েছে।
- ভূমি উন্নয়ন কর (Land development tax)
- ভূমি উন্নয়ন কর আইন, ২০২৩-এর অধীনে জমির বার্ষিক কর, যা নামজারির মাধ্যমে তৈরি হোল্ডিংয়ের বিপরীতে অনলাইনে পরিশোধ করা হয়।
জমির নামজারি: সাধারণ প্রশ্ন
জমির নামজারি কি জমির মালিক কে তা নির্ধারণ করে?
ই-নামজারিতে কত টাকা খরচ হয়?
নামজারি হতে কত দিন লাগে?
আমার নামে নামজারি না হওয়া জমি কি বিক্রি করতে পারব?
আমার আবেদন নামঞ্জুর হলে কী করব?
উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমির জন্য কি ওয়ারিশদের বণ্টননামা লাগে?
জমির নামজারি মামলা কোথায় গিয়ে শেষ হয়?
কোন ভুলগুলো এড়ানো উচিত?
আইন ও উৎস
- State Acquisition and Tenancy Act 1950, Bangladesh Laws
- Land Appeal Board Act 1989, Laws of Bangladesh mirror
- Land Crime Prevention and Remedy Act 2023, Laws of Bangladesh mirror
- Land Development Tax Act 2023, Bangladesh Laws
- e-Mutation portal, Ministry of Land
- Ministry of Land
- Financial Express: Bangladesh mandates online payment of land mutation fees
- Supreme Court of Bangladesh (Md Nazmul Haque v Government of Bangladesh, Writ Petition No. 13337 of 2022)
এই কেস জার্নি অক্টোবর ২০২৬ পর্যন্ত বাংলাদেশের কার্যপ্রণালীর একটি সাধারণ গাইড। এটি আইনি পরামর্শ নয়। কার্যপ্রণালী, ফি ও সময়সীমা বদলায়, আর প্রতিটি মামলা তার নিজস্ব তথ্যের ওপর নির্ভর করে। সময়রেখাগুলো নির্দেশক। নিজের বিষয়ে একজন আইনজীবীর সঙ্গে কথা বলুন।
বাংলাদেশের বাইরে থেকে এই মামলা চালান
সাধারণত দেশে না এসেও এই মামলা শুরু ও পরিচালনা করা যায়। আপনি বিদেশে একটি পাওয়ার অব অ্যাটর্নি (মোক্তারনামা) সই করবেন, বাংলাদেশ হাইকমিশন বা দূতাবাস তা সত্যায়ন করবে, আর ঢাকায় আপনার প্রতিনিধি ও আইনজীবী আপনার হয়ে কাজ করবেন। সশরীরে সাক্ষ্য দেওয়ার মতো কিছু ধাপে তবু আপনাকে বা একটি কমিশনকে প্রয়োজন হতে পারে। পাওয়ার অব অ্যাটর্নির মাধ্যমে মামলা কীভাবে চলে দেখুন →
আপনার মামলা এখন কোথায় দাঁড়িয়ে, জানতে চান?
একটি পরামর্শ বুক করুন। একজন TRW আইনজীবী আপনার বিষয়টি এই ম্যাপে বসিয়ে দেবেন, পরবর্তী ধাপ ও বাস্তবসম্মত সময়রেখা ব্যাখ্যা করবেন এবং কী প্রস্তুত করতে হবে তা জানাবেন।