孟加拉国房地产法2026：中国企业购地、租赁、产权尽职调查与建设审批指南

孟加拉国房地产法：2026 年中国投资者须知

对在孟加拉国购地建厂、租赁办公室或开发项目的中国企业而言，孟加拉国房地产法并不是一部统一的法典，而是由《财产转让法》（Transfer of Property Act 1882）、《登记法》（Registration Act 1908）、土地档案与征收法律、税法以及投资审批规则拼合而成的一套制度。任何一层出现瑕疵，交易都可能被认定无效，资金也可能无法汇回。

2026 年的变化尤其值得关注：孟加拉国投资局（Invest Bangladesh）自 2026 年 8 月起接管原投资发展局（BIDA）和经济区管理局（BEZA）的职能，位于吉大港阿诺瓦拉（Anwara）的中国经济和工业园也已正式开工。[4][5]

本文面向中国企业和个人投资者，依次说明外国人能否拥有土地、经济区与出口加工区的土地租赁、产权尽职调查（地籍记录、过户登记、抵押负担与产权链）、登记费用与税负、租赁协议、建设审批、土地征收风险和争议解决。

摘要： 外国个人在实践中不能直接购买土地，自 1996 年起仅可在多部门审批下购买公寓；在孟加拉国依法设立或获准经营的外资公司（包括外资全资子公司）则可以以公司名义持有土地和房屋。因此，多数中国企业通过本地子公司购地，或在工业区、出口加工区内取得长期土地租赁。无论哪种路径，都必须先完成产权尽职调查，核对最新地籍记录（khatian）、产权链和抵押负担，并通过银行渠道付款，为日后的资金汇出保留完整证据。

要点： 孟加拉国没有一部明文规定外国人土地所有权的法律，限制主要来自登记机关和审批机关的行政实践：外国个人不能取得土地登记，外资公司则以本地法人身份持有产权。与此同时，《财产转让法》第 53C 条规定，卖方（继承取得的，为卖方或其被继承人）未列入最新地籍记录的，买卖无效。[1][2][7]

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外国人能否在孟加拉国购买土地

这是中国客户最先提出的问题。简短的回答是：外国个人原则上不能直接拥有土地，外资公司可以。钱伯斯（Chambers）2026 年投资指南指出，外国个人或实体不得直接拥有土地，只能取得非永久性的租赁或租用；但外国人可以设立 100% 或部分外资持股的本地公司，由该公司持有或租赁土地，外国人也可以持有拥有土地的本地公司的股份。[1]

外国个人：仅限公寓且须审批

孟加拉国登记局（Directorate of Registration）一名高级官员 2023 年对《商业标准报》（The Business Standard）表示，外国个人一直不得购买土地或房屋，但政府自 1996 年起允许其购买公寓，前提是取得原投资发展局（BIDA）、孟加拉国银行（Bangladesh Bank）、国家税务局（NBR）和登记局的许可。[2]

孟加拉国房地产与住房协会（REHAB）会长表示，外国买家购买住宅须以美元付款，审批材料包括收入来源证明、资金汇入方式和指定代理人。另有资深律师指出，外国公民和公司不得购买首都发展局（RAJUK）等政府机构项目中的住宅。[2]据登记局非官方数据，2013 年至 2022 年外国个人和公司共购买 2,486 套公寓，金额约 2,542 克若尔（crore）塔卡，即约 254.2 亿塔卡，其中个人购买 1,304 套、公司购买 1,182 套。[2]

外资公司：以本地法人身份持有产权

同一名官员表示，跨国公司或外国公司获准在孟加拉国经营后，即有权以公司名义购买包括土地和房屋在内的财产。[2]在实务中，中国企业通常先依《公司法》（Companies Act 1994）设立私人有限公司，再由该公司签署买卖合同、办理过户登记（mutation）并缴纳土地开发税。公司设立、投资登记和外汇规则，请参阅 TRW 中文专文孟加拉国公司法。

中国企业的实际选择

孟加拉国房地产法没有为外国人设立成文的安全港，限制通过登记和审批实践执行。我们的建议是：不要以孟加拉国员工、合作伙伴或朋友的名义代持土地，这种安排一旦发生纠纷几乎没有救济；购地应由本地子公司进行，或在工业区、出口加工区内以土地租赁方式取得厂址。面向英文读者的全面分析见foreign investment in real estate in Bangladesh。

孟加拉国房地产法的核心制度

理解孟加拉国房地产法，首先要理解三份文件之间的关系：登记的买卖契据（sale deed）转移所有权，地籍记录（khatian，即权利记录）显示谁是登记权利人，过户登记（mutation，当地称 namjari）则把买方的名字写入地籍记录。三者必须一致，交易才算闭环。

《财产转让法》的强制规则

《财产转让法》（Transfer of Property Act 1882）第 53C 条规定，以购买等非继承方式取得财产的卖方，其本人姓名必须列入依 1950 年《国家征购与租佃法》（State Acquisition and Tenancy Act 1950）编制的最新地籍记录；继承取得的，卖方或其被继承人须在记录中，否则买卖无效。[7]

第 54A 条要求不动产买卖合同（当地称 bayna）必须书面订立并依《登记法》登记，即使买方已经占有财产也不例外；合同应约定签署和登记正式买卖契据的期限，未约定的视为六个月。[7]只凭一张收据支付大额定金，是外国买家最常见的失误。

《登记法》与未登记的后果

《登记法》（Registration Act 1908）列明了必须登记的文件，规定了提交登记的期限，并规定应登记而未登记的文件不产生相应效力；第 52A 条还要求买卖契据载明法定事项，否则登记官不得登记。[8]因此，任何涉及土地权益的文件，包括长期租赁和不可撤销授权书，都应在签署后尽快登记。

过户登记与官方费用

契据登记后，买方须通过土地部的电子过户系统办理 mutation。2026 年 2 月，土地部要求各土地办公室公示收费标准，确认电子过户官方费用合计 1,170 塔卡（法庭费 20 塔卡、通知费 50 塔卡、记录更正费 1,000 塔卡、地籍记录费 100 塔卡），经认证或在线的地籍记录副本为 120 塔卡，包括土地开发税在内的所有费用均须在线支付。[11]操作流程见land mutation in Bangladesh。

经济区、出口加工区与中国经济和工业园的土地租赁

对制造业企业而言，最稳妥的路径往往不是购地，而是在园区内取得土地租赁。园区土地已由国家完成征收和整合，产权风险远低于在市场上从多个私人业主手中拼凑土地。

Invest Bangladesh 与工业区

《孟加拉国投资法》（Invest Bangladesh Act 2026）为 2026 年第 104 号法律，日期为 2026 年 7 月 16 日，依 S.R.O. No. 307-Act/2026 号通知自 2026 年 8 月 20 日起生效。[3]孟加拉国投资局于 2026 年 8 月 23 日开始运作，合并了 BIDA、BEZA 和公私合营管理局（PPPA），现有投资者服务继续提供。[4]

该法第 2(32)条规定，“工业区”包括依第 16 条经政府公报宣布的区域，以及该法生效前已存在的全部经济区、自由贸易区和私营出口加工区。第 19 条授权投资局向获准经营的企业分配土地、建筑或空间，或按其设定的条件出租、租赁；第 17(2)条规定，为某一用途取得或分配的土地，未经事先书面批准不得改作他用。[3]

第 20 条允许投资局在持有人违反法律、规章或许可条件时暂停或撤销分配、租赁或租用，土地用于未经批准用途的也可撤销。[3]这意味着园区土地租赁的核心风险不是产权，而是合规：用途、开工期限和租金支付都必须严格遵守。园区内的融资抵押问题见economic zone lease and lender rights。

出口加工区（BEPZA）

出口加工区由出口加工区管理局（BEPZA）管辖。BEPZA 2025 年 12 月的投资推介手册显示，其提供租期 30 年的全配套地块，以及租期两年、可续期的标准厂房，允许 100% 外资持股，地块和厂房租金以美元计价。[6]出口加工区的劳动、海关和外汇规则与区外不同，签约前应一并评估。

阿诺瓦拉中国经济和工业园

中国经济和工业园（Chinese Economic and Industrial Zone，CEIZ）位于吉大港阿诺瓦拉，占地约 800 英亩，于 2026 年 7 月 27 日开工。开发公司 Bangladesh CEIZ Company Limited 由中国路桥工程有限责任公司（CRBC）持股 70%、原 BEZA 持股 30%，BEZA 以土地 50 年租赁价值出资，中方以现金出资。[5]

该园区预计吸引约 13 亿美元投资、创造逾 10 万个就业岗位，30 多家企业已承诺投资约 5 亿美元；开工仪式上签署了若干分租赁协议（sub-lease），但新闻稿未披露其条款。[5]入园企业取得的是分租赁权益，应重点审查主租赁期限、分租赁能否转让和抵押、租金调整机制，以及开发商违约时的承继安排。选址比较见investment approvals in Bangladesh。

产权尽职调查：孟加拉国房地产法的核心环节

钱伯斯指南提醒，孟加拉国的土地档案往往陈旧且由人工维护，土地产权必须仔细核实。[1]在孟加拉国房地产法下，尽职调查不是可有可无的程序，而是决定交易能否成立的前提。中国企业在支付任何定金之前，都应完成以下核查。

地籍记录（khatian）与过户

首先取得卖方名下的最新地籍记录，并与各次测量形成的历史记录（如 CS、SA、RS 记录，以及达卡等城市的城市测量记录）逐一比对地块号（dag）、面积和土地类别。依《财产转让法》第 53C 条，卖方或其被继承人不在最新记录中的，交易无效。[7]同时应核实卖方名下的过户登记已经完成，土地开发税已缴至当年。

产权链与登记簿检索

产权链应至少追溯 25 至 30 年，逐份核对历次买卖、赠与、继承和分割契据是否依法签署和登记，契据载明的面积是否与地籍记录一致。还应在地块所属的分登记处（sub-registry）检索登记簿，确认没有在后登记的转让、抵押或租赁。继承取得的土地，须确认全部继承人都参与出售或已被合法排除。

抵押与其他负担

依《财产转让法》第 53D 条，已登记抵押的财产未经抵押权人书面同意不得再次出售或抵押。[7]尽职调查应查明银行抵押、法院查封、未登记的租户、开发商合作协议以及授权书的存在，并要求卖方在交割前清偿和解除。土地开发和合作开发项目的风险见developer–landowner disputes。

诉讼、征收与公有土地

还要检索法院案件清单、征收公告和规划限制：在达卡和吉大港，应向 RAJUK 或吉大港发展局（CDA）核实地块是否被列入征收或规划保留范围；在农村，应核实地块是否属于国有土地（khas land）或归属财产。现场应由持证测量师按官方村级地图（mouza map）核对边界。完整清单见land ownership verification and due diligence。

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登记费用与税负

在孟加拉国房地产法下，买卖契据只有在全部税费缴清后才会被分登记处登记。普通买卖契据的主要费用包括：按契据价值 1% 的登记费、1.5% 的印花税（Stamp duty）、城市公司和军营区 2% 或其他地区 3% 的地方政府税，以及 100 塔卡的电子费；印花税 1,200 塔卡以内可用非司法印花纸支付，其余以索纳利银行（Sonali Bank）本票支付。[10]

第 125 条源泉税

最大的一笔通常是《所得税法》（Income Tax Act 2023）第 125 条下向转让方征收的源泉税，俗称“利得税”（gain tax）。该条规定，未按规定税率缴税的，登记官不得登记；税率上限为每 katha 土地 2,000,000 塔卡、建筑或公寓每平方英尺 1,000 塔卡或契据价值 10% 中的较高者。[9]实际税率由《2026 年源泉税规则》（Source Tax Rules 2026）按地区和土地类别确定，并通过 A-challan 缴纳。[10]

开发商出售与资金汇出

向开发商购买公寓的，还涉及第 126 条开发商税和增值税（VAT）。各项费率和计算实例见property registration fees in Bangladesh。对外资企业更重要的是退出环节：孟加拉国银行 2026 年 9 月 30 日的第 40 号通函（FEPD-1 Circular No. 40）规定，不动产出售款的汇出申请须转报孟加拉国银行；外国公司分支机构出售土地、建筑的利润，未经孟加拉国银行事先许可的，须从可汇出利润中扣除。[14]

租赁协议的起草与登记

不论是租用达卡的办公室，还是在园区外租地建厂，孟加拉国房地产法对土地租赁协议的规制都来自《财产转让法》（Transfer of Property Act 1882）第五章。第 107 条规定，按年租赁、租期超过一年或约定年租金的不动产租赁，只能以登记文书订立。[7]当地常见的“十一个月租约”可以规避登记，但无法为长期投入提供保障。

长期租赁的源泉税

依《所得税法》（Income Tax Act 2023）第 128 条，租期不少于 10 年的不动产租赁文件，须由承租人按租赁金额的 4% 缴税后，登记官才能登记；“由承租人缴纳”的表述系 2024 年《财政法》加入。[9]中国企业在测算长期土地租赁成本时，应把这笔税款与印花税、登记费一并计入。

中国企业应关注的条款

长期土地租赁实质上兼具融资文件的性质。协议应明确：租期和续期权；租金调整公式；承租人建造建筑的权利及租期届满时建筑归属；租赁权能否抵押给银行及出租人同意；向集团公司转让的权利；征收时补偿如何分配；以及争议解决条款。土地为多名共有人或继承人所有的，全部共有人都应签署。详细起草要点见lease agreement in Bangladesh。

租金支付与税务

租金应通过银行支付，并按规定扣缴预提税、保存扣税凭证。外资企业向非居民业主支付租金的，扣缴规则更为复杂，签约前应确认适用税率。所有付款记录都是日后汇出利润和应对税务稽查的依据。

建设审批：RAJUK 与建筑许可

取得土地之后，开工之前还必须取得建筑许可。依《建筑施工法》（Building Construction Act 1952）第 3 条，在该法适用区域内新建、重建、加建或改建建筑物，须事先取得授权官员的批准，批准可附条件，正常维修除外；批准自作出之日起三年有效，逾期须重新申请。[13]

违反第 3 条的，依第 12 条可处最高七年监禁或不低于 50,000 塔卡的罚款，或两者并处，法院还可责令拆除建筑。[13]在达卡及周边地区，建筑许可由首都发展局（RAJUK）负责；吉大港、库尔纳等城市由当地发展机构负责。

工厂项目的其他许可

工厂项目通常还需要环境部门的选址和环境许可、消防许可以及电力、燃气、供水接入。园区内企业的规划和建筑审批由园区主管机构办理，区外项目则须分别向各部门申请。高层建筑和特殊项目的审批要求更多。相关分析见real estate and construction law in Bangladesh。

向开发商购买公寓

购买在建公寓的，应确认开发商已依 2010 年《房地产开发与管理法》（Real Estate Development and Management Act 2010）登记，项目已取得批准，并在合同中明确交付日期、规格和逾期补偿。批准文件和土地所有权文件都应在签约前查阅原件。

土地征收风险

即使产权干净，土地仍可能被政府征收，这是孟加拉国房地产法下常被低估的风险。现行法律是 2017 年《不动产征收与征用法》（Acquisition and Requisition of Immovable Property Act 2017），即 2017 年第 21 号法律，日期为 2017 年 9 月 21 日，取代了 1982 年的条例。[12]

程序与异议期限

征收程序由县长（Deputy Commissioner）依第 4 条发出拟征收通知启动；利害关系人可以依第 5(1)条在通知发出后 15 个工作日内向县长提出异议。[12]错过这一期限，后续救济将非常有限，因此持有土地的中国企业应安排专人跟踪地方公告。

补偿标准

依第 9 条，补偿以第 4 条通知发出时的市场价值为基础，有可比财产的，按通知前 12 个月附近同类财产的平均价格计算；政府用途征收的，另加市场价值的 200%，为私营机构征收的，另加 300%；农作物和树木损失、分割损失、对其他财产的损害以及搬迁费用另加 100%。[12]契据价值低报会直接拉低补偿基数，这是“少报价、省税费”的另一项隐性代价。详见land acquisition in Bangladesh。

孟加拉国房地产纠纷的解决途径

土地纠纷是孟加拉国法院案件的主要来源之一。常见类型包括：一地多卖、伪造契据、共有人提起的分割和先买权诉讼、强占土地，以及开发商与业主之间的合作开发纠纷。

民事诉讼与刑事途径

产权被否认的，可以提起确认产权之诉并同时请求返还占有；已签订登记买卖合同而卖方拒绝履行的，可以请求强制履行。2023 年《土地犯罪防治法》（Land Crime Prevention and Remedy Act 2023）把土地欺诈、伪造和非法占有规定为刑事犯罪，并为被非法剥夺占有的人提供向行政治安官申请恢复占有的途径。诉讼策略见land dispute litigation in Bangladesh。

调解、仲裁与商事法院

依《法律援助服务（修正）法》（Legal Aid Services (Amendment) Act 2026），在已推行的地区，若干类民事纠纷须先经法律援助机构调解才能起诉。与开发商、承包商或园区开发商签订的合同，通常约定仲裁；2026 年 4 月通过的《商事法院法》（Commercial Courts Act 2026，2026 年第 23 号法律）则设立了审理商事纠纷的专门法院。

对中国企业而言，涉及境外付款的租赁、建设和合资合同，宜约定由香港或新加坡等地机构仲裁，并明确仲裁地和语言。中国内地和香港仲裁裁决在孟加拉国的执行，见China and Hong Kong arbitration for Bangladesh。

中国企业在孟加拉国购地和租地的常见错误

根据我们的经验，大多数损失都源于以下可以避免的错误：

• 以个人名义代持土地：外国个人不能取得土地登记，以本地员工或朋友名义代持，一旦反悔几乎无法救济。[2]
• 凭复印件付定金：未核对最新地籍记录原件就付款，卖方不在记录中的交易无效。[7]
• 买卖合同不登记：未登记的 bayna 不符合第 54A 条，买方往往只剩下金钱请求权。[7]
• 长期租约不登记：租期超过一年的租赁必须登记，否则长期投入缺乏保障。[7]
• 境外直接付给卖方个人：不经授权交易银行付款，会切断日后汇出出售款所需的证据链。[14]
• 先建后批：未取得建筑批准即开工，可能面临刑事处罚和拆除令。[13]
• 擅自改变园区土地用途：工业区土地用于未经批准的用途，投资局可以撤销分配或租赁。[3]

这些问题在交易前处理成本很低，事后补救则代价高昂。TRW 的房地产投资、工业园区与制造设施和土地档案与过户团队，为中国企业提供从选址、尽职调查到登记和争议解决的全流程服务。如需讨论具体项目，请联系 TRW。

常见问题

中国公民个人可以在孟加拉国买地吗？

实践中不能。据登记局官员介绍，外国个人自 1996 年起仅获准在多部门审批下购买公寓，不能购买土地或独栋房屋。[2]

中国企业的孟加拉国子公司可以拥有土地吗？

可以。100% 或部分外资持股的本地公司可以持有或租赁土地，获准经营的外国公司也可以以公司名义购买土地和房屋。[1][2]

出口加工区的土地租期是多久？

BEPZA 提供租期 30 年的全配套地块，标准厂房租期两年、可续期，允许 100% 外资持股。[6]

阿诺瓦拉中国经济和工业园由谁开发？

由中国路桥持股 70%、原 BEZA 持股 30% 的 Bangladesh CEIZ Company Limited 开发，园区约 800 英亩，2026 年 7 月 27 日开工。[5]

什么是 khatian，为什么这么重要？

khatian 是政府编制的土地权利记录。卖方或其被继承人未列入最新记录的，买卖无效。[7]

买卖合同（bayna）需要登记吗？

需要。不动产买卖合同必须书面订立并登记，未约定履行期限的视为六个月。[7]

土地过户登记要花多少钱？

电子过户官方费用合计 1,170 塔卡，须在线支付；契据登记本身另需登记费、印花税、地方政府税和源泉税。[10][11]

租期 10 年以上的土地租赁要缴什么税？

依《所得税法》第 128 条，承租人须按租赁金额的 4% 缴税，登记官才能登记租赁文件。[9]

土地被政府征收能得到多少补偿？

以市场价值为基础，政府用途另加 200%，为私营机构征收另加 300%；异议须在通知后 15 个工作日内提出。[12]

出售房产的款项能汇回中国吗？

可以申请，但不动产出售款的汇出申请须转报孟加拉国银行审批，资金入境记录完整的申请成功率最高。[14]