TRW Insight / Bangladesh
Arrendar una oficina, un almacén o una fábrica en Bangladesh exige verificar el título como si se comprara, inscribir el contrato y presupuestar timbre e impuestos. En 2026 cambiaron la autoridad de las zonas económicas, la fiscalidad del alquiler y la protección del suelo agrícola.
Derecho inmobiliario Bangladesh: lo que una empresa extranjera debe saber en 2026
El derecho inmobiliario Bangladesh entra en la agenda de una empresa española o latinoamericana en cuanto necesita una oficina en Dhaka, un almacén cerca de Chattogram o una fábrica en una zona franca. Las preguntas son siempre las mismas: quién puede ser titular del suelo, qué contrato protege la inversión, qué comprobar antes de pagar, cuánto cuesta inscribir y qué ocurre si el Estado expropia o surge un litigio.
Esta guía, pensada para directores jurídicos, financieros y de operaciones, responde a esas preguntas con el marco vigente en 2026. Donde TRW ya ha publicado un análisis detallado en inglés, lo enlazamos en lugar de repetirlo.
Resumen: Una persona física extranjera, en la práctica, solo puede comprar pisos, con varias autorizaciones; la sociedad con capital extranjero autorizada a operar en Bangladesh puede adquirir terrenos y edificios a su nombre. Por eso la mayoría de las empresas arrienda: una oficina o un almacén en un edificio privado, un terreno a largo plazo o una parcela en una zona franca de BEPZA o en una zona económica, hoy gestionada por Invest Bangladesh. Todo arrendamiento de más de un año debe inscribirse en el subregistro y pagar el timbre correspondiente, y el título del arrendador debe verificarse como si se comprara.
Punto clave: Un contrato de arrendamiento por más de un año que no se inscribe no crea ningún derecho sobre el inmueble. La empresa que firma cinco años sobre papel timbrado, invierte en la adecuación del local y no inscribe el contrato puede encontrarse sin protección si el propietario vende o hipoteca el edificio.
De un vistazo
Propiedad extranjera
Desde 1996 las personas físicas extranjeras solo pueden comprar pisos; las sociedades autorizadas a operar pueden adquirir suelo a su nombre.
Invest Bangladesh
Desde agosto de 2026 asume las funciones de BIDA y de la autoridad de zonas económicas (BEZA), incluida la asignación de suelo industrial.
Zonas francas
BEPZA arrienda parcelas urbanizadas por 30 años y naves estándar por dos años renovables, con 100 % de capital extranjero.
Inscripción
El arrendamiento de más de un año exige escritura inscrita firmada por ambas partes; el de diez años o más paga además un 4 % de impuesto.
Expropiación
La ley de 2017 indemniza con el valor de mercado más un 200 % o un 300 % adicional, según quién solicite el suelo.
Índice
Por qué el derecho inmobiliario Bangladesh importa a las empresas hispanohablantes
Para las marcas de España y de América Latina, Bangladesh es ante todo un país de abastecimiento textil. Cuando la empresa abre una oficina de enlace, alquila un almacén o decide fabricar, necesita un inmueble, y el inmueble se rige por normas muy distintas de las españolas: la titularidad se prueba por una cadena de escrituras y por los registros de derechos, no por una inscripción con fe pública.
No existe un código inmobiliario único. El derecho inmobiliario Bangladesh combina la Transfer of Property Act 1882, la Registration Act 1908, la Stamp Act 1899, las leyes de registros de tierras, la Invest Bangladesh Act 2026, la normativa urbanística, el Income Tax Act 2023 y las circulares de Bangladesh Bank. La elección del vehículo societario va primero; véase nuestra guía de derecho corporativo en Bangladesh.
¿Puede un extranjero ser propietario de terrenos en Bangladesh?
La respuesta corta: pisos, sí, con autorizaciones; terrenos y casas, en general no, salvo a través de una sociedad. No conocemos una ley que lo prohíba expresamente; la regla opera por práctica administrativa, expuesta por un alto cargo de la Dirección de Registro (Directorate of Registration) en agosto de 2023.[1] Sin las autorizaciones, el subregistrador no inscribe y el dinero no entra ni sale legalmente.
Personas físicas
Según esa fuente, las personas físicas extranjeras tienen restringida la compra de terrenos y casas, y desde 1996 el Gobierno solo les permite comprar pisos, con permiso de la autoridad de inversiones, de Bangladesh Bank, de la autoridad tributaria (National Board of Revenue, NBR) y de la Dirección de Registro.[1] Según la asociación de promotores (REHAB), el extranjero debe pagar la vivienda en dólares, y no puede comprar en proyectos de organismos públicos como RAJUK.[1]
Sociedades con capital extranjero
La misma fuente explica que una sociedad que obtiene permiso para operar en Bangladesh puede comprar inmuebles, incluidos terrenos y casas, a su nombre, porque adquiere los mismos derechos que un ciudadano; también necesita el permiso de la autoridad de inversiones.[1] El vehículo habitual es una filial constituida como sociedad privada limitada. Nuestra guía de inversión extranjera en el sector inmobiliario analiza la financiación y la salida de esas estructuras.
El riesgo del testaferro
Comprar a nombre de un empleado o un socio local es frecuente y peligroso: el titular es quien figura en la escritura y en el khatian, y el inversor queda con una reclamación personal difícil de probar. Si el suelo es imprescindible, use la filial; si no, arriende.
Arrendar o comprar: cómo decide una empresa
Para una oficina o un almacén, el arrendamiento es casi siempre la opción racional: evita el problema de la titularidad, reduce el capital inmovilizado y simplifica la salida. Para una fábrica, la elección suele ser entre una parcela en una zona, con contrato tipo y supervisión de la autoridad, y un terreno privado, con el riesgo del título, del uso del suelo y de los servicios. En el teléfono, desplace la tabla lateralmente.
| Opción | Titular | Plazo habitual | Formalidad clave | Adecuado para |
|---|---|---|---|---|
| Alquiler de oficina o almacén | Propietario privado | Uno a diez años | Inscripción si supera un año; timbre | Oficina de enlace, almacén, showroom |
| Arrendamiento largo de suelo privado | Propietario privado | Diez a noventa y nueve años | Inscripción, timbre y 4 % si dura diez años o más | Fábrica o almacén fuera de zona |
| Parcela o nave de BEPZA | BEPZA | 30 años (parcela); 2 años renovables (nave) | Contrato tipo y permiso de la zona | Fábrica exportadora |
| Suelo en zona económica | Invest Bangladesh | Según contrato de asignación | Asignación o arrendamiento bajo la ley de 2026 | Fábrica o logística en zona |
| Compra por la filial | Filial bangladesí | Indefinido | Escritura inscrita, impuestos y mutación | Activo estratégico a largo plazo |
Cualquiera que sea la opción, los pagos deben pasar por bancos y quedar documentados: ese rastro es el que se revisará al repatriar.
Zonas francas y zonas económicas: BEPZA, BEZA e Invest Bangladesh
La manera más sencilla de obtener suelo industrial es arrendarlo dentro de una zona donde el Estado ya ha reunido el título y llevado los servicios. En 2026 el mapa institucional cambió.
BEPZA y las zonas francas de exportación
La autoridad de las zonas francas de exportación (Bangladesh Export Processing Zones Authority, BEPZA) ofrece parcelas totalmente urbanizadas en arrendamiento por 30 años y naves industriales estándar en arrendamiento por dos años renovables. Admite el 100 % de capital extranjero y anuncia la plena repatriación de beneficios y capital.[4] Su folleto de diciembre de 2025 enumera ocho zonas en funcionamiento y la BEPZA Economic Zone de Mirsharai, creada en 2018.[4]
Las rentas publicadas van de 1,40 a 2,75 dólares por metro cuadrado y año para las parcelas, y de 1,75 a 3,50 dólares por metro cuadrado y mes para las naves, según la zona.[4] Confirme la renta por escrito con BEPZA antes de presupuestar.
Zonas económicas tras la fusión en Invest Bangladesh
La Invest Bangladesh Act 2026, Ley n.º 104 de 2026 de 16 de julio, entró en vigor el 20 de agosto de 2026.[2] La autoridad de inversiones (BIDA), la autoridad de zonas económicas (Bangladesh Economic Zones Authority, BEZA) y la autoridad de asociaciones público-privadas se fusionaron en Invest Bangladesh, que empezó a funcionar en agosto de 2026 y anunció que los servicios actuales continuarían.[3] BEPZA no figura entre los organismos fusionados.[3]
El artículo 19 faculta a Invest Bangladesh para asignar terrenos, edificios y espacios en una zona, o arrendarlos, con las condiciones que fije, y el artículo 20 le permite suspender o cancelar una autorización, asignación o arrendamiento si el titular incumple la ley o sus condiciones.[2] La definición de zona industrial incluye las zonas económicas anteriores a la ley.[2] Nuestro análisis del marco de zonas industriales de la ley de 2026 desarrolla la transición.
Qué revisar en un contrato de zona
El arrendamiento de zona es un contrato de adhesión. Revise renovación, renta, calendario de obra, hipoteca, cesión y causas de cancelación. Nuestro análisis de los arrendamientos en zonas económicas y los derechos del financiador trata esas cláusulas. Estos son los organismos implicados.
BEPZA
Arrienda parcelas por 30 años y naves por dos años renovables en las zonas francas de exportación.
Invest Bangladesh
Sucesora de BIDA y BEZA desde agosto de 2026; registra proyectos y asigna o arrienda suelo en las zonas.
Subregistro
Inscribe compraventas y arrendamientos, cobra tasas, timbre e impuestos y certifica las cargas.
Oficinas de tierras
Tramitan la mutación, mantienen el khatian y cobran el impuesto de desarrollo del suelo.
RAJUK y autoridades de desarrollo
Conceden el uso del suelo, la licencia de obra y el certificado de ocupación en sus áreas.
Bangladesh Bank
Autoriza la repatriación del producto de la venta de inmuebles, a través de los bancos autorizados.
Due diligence en derecho inmobiliario Bangladesh: khatian, mutación y cargas
El título es el riesgo que ninguna estructura elimina, y quien arrienda una nave por quince años necesita saber, igual que un comprador, que el arrendador es el propietario. Nuestra guía de verificación de la titularidad de la tierra describe la revisión paso a paso; aquí destacamos lo que una empresa extranjera suele pasar por alto.
El khatian y la cadena de escrituras
El khatian, o registro de derechos, identifica a los titulares de cada parcela en las sucesivas campañas catastrales. No equivale a una inscripción española: se contrasta con la cadena de escrituras, remontándola varias décadas, y con el plano del mouza. Las discrepancias son frecuentes; véase nuestra guía de corrección del khatian.
La mutación y el impuesto sobre el suelo
La mutación (namjari) anota al nuevo titular en la oficina de tierras. Un vendedor sin mutación no figura como titular, y un comprador que no muta tendrá problemas para pagar el impuesto sobre el suelo, hipotecar o vender. Nuestra guía de mutación de la tierra explica el procedimiento. Exija también los recibos del impuesto de desarrollo del suelo al día.
Cargas, hipotecas y litigios
La búsqueda de cargas (encumbrance) se hace en el subregistro: hipotecas, arrendamientos, promesas de venta y embargos. Complétela con litigios pendientes, avisos de expropiación y restricciones urbanísticas. Si hay varios coherederos, todos deben firmar. El suelo público (khas) o asignado por RAJUK tiene sus propias reglas de transmisión.
El contrato de arrendamiento en el derecho inmobiliario Bangladesh
El contrato de arrendamiento es la pieza central para la mayoría de las empresas, y la que más se improvisa. El contrato de once meses sobre papel timbrado sirve para un piso, no para una nave que debe durar diez años.
Inscripción obligatoria
El artículo 107 de la Transfer of Property Act 1882 exige que el arrendamiento de un inmueble por más de un año, de año en año o con renta anual se otorgue mediante documento inscrito, firmado por arrendador y arrendatario, y el artículo 17(1)(d) de la Registration Act 1908 incluye esos arrendamientos entre los documentos de inscripción obligatoria.[5] Según el artículo 49 de esa ley, el documento no inscrito no produce efectos sobre el inmueble y no sirve como prueba de la operación.[5]
El timbre
El timbre del artículo 34 del anexo I de la Stamp Act 1899, en su redacción de 9 de junio de 2022, se calcula sobre la renta anual media: con renta fija y sin prima, un 0,1 % hasta cinco años (máximo 20 lakh de takas), un 0,2 % hasta veinticinco (máximo un crore) y un 0,3 % por encima (máximo dos crores); en los demás casos, incluida la prima, un 0,4 % (máximo tres crores).[6]
El 4 % de los arrendamientos de diez años o más
Un coste que sorprende a muchos inversores es el del artículo 128 del Income Tax Act 2023: el subregistrador no inscribirá un arrendamiento de un inmueble por diez años o más si el arrendatario no paga un impuesto del 4 % sobre el importe del arrendamiento.[7] En un arrendamiento largo de suelo industrial, esa cifra supera con creces el timbre. Nuestra guía del contrato de arrendamiento en Bangladesh trata la redacción con más detalle.
Cláusulas que una empresa debe negociar
- Plazo y desistimiento: quién puede terminar antes, con qué preaviso y coste.
- Uso permitido: debe coincidir con el uso aprobado del edificio y con las licencias de la empresa.
- Obras: autorización escrita, propiedad de las mejoras y reposición.
- Cesión: a una sociedad del grupo o a un comprador del negocio.
- Disputas: arbitraje con sede, reglas e idioma definidos.
Impuestos sobre el alquiler
La sociedad arrendataria, como persona obligada, debe retener un 5 % sobre el alquiler de un inmueble cuando lo paga.[7] La Finance Act 2026 amplió el concepto de renta para incluir el alquiler de almacenes, el selami y la prima, extendió la retención a los alquileres de almacenes y exige que el IVA sobre el alquiler se pague por vía electrónica y se declare en la liquidación del IVA.[8] Véase nuestra guía de retenciones en origen.
Costes de registro e impuestos en una compraventa
Cuando la filial compra, el subregistrador no inscribe hasta que se pagan todos los conceptos. Para una compraventa ordinaria, la práctica de los subregistros recoge una tasa de registro del 1 % del valor de la escritura, un timbre del 1,5 % y un impuesto de la administración local del 2 % en las áreas de city corporation y acantonamiento y del 3 % en el resto, cada uno pagado por orden de pago bancaria.[9]
El impuesto en origen del vendedor
Suele pesar más el impuesto en origen del artículo 125 del Income Tax Act 2023, que paga el transmitente a tipos reglamentarios por zona, con un techo legal: el mayor de 20 lakh de takas por katha de suelo, 1.000 takas por pie cuadrado de construcción o el 10 % del valor de la escritura.[7] Si vende un promotor, se añaden el impuesto del artículo 126, con un techo de 6.500 takas por metro cuadrado no residencial, y el IVA.[7] [9]
Desde la Finance Act 2026, el impuesto sobre las ganancias por transmisión de inmuebles deja de considerarse definitivo.[8] Los ejemplos por zonas están en nuestra guía de tasas de registro de la propiedad. No declare un precio inferior al real: el valor declarado limita lo que podrá justificar al repatriar.
Licencias de construcción y uso del suelo
Comprar o arrendar el suelo no autoriza a construir. Fuera de las zonas, la empresa debe obtener la autorización de uso del suelo, la licencia de obra y, al terminar, el certificado de ocupación de la autoridad de desarrollo competente, que en el área metropolitana de Dhaka es RAJUK. En julio de 2025 la prensa informó de expedientes de quince días que se alargaban meses.[14]
La protección del suelo agrícola desde 2026
El 9 de abril de 2026 el Parlamento aprobó la Land Use Control and Agricultural Land Protection Act 2026. El suelo de dos o más cosechas no puede destinarse a usos no agrícolas salvo necesidad nacional limitada, y levantar una industria en suelo protegido es infracción, con penas de hasta dos años de prisión o multas de hasta 2 lakh de takas y la obligación de restaurar el terreno.[11]Antes de comprar un terreno rural para una fábrica, confirme su clasificación.
Permisos de la fábrica
Una fábrica necesita además licencia de incendios, autorización ambiental y aprobación del plano. Nuestras guías sobre derecho de la construcción, instalación de una fábrica y autorización ambiental describen cada trámite.
Expropiación: el riesgo de la adquisición forzosa
La adquisición forzosa de suelo para infraestructuras es un riesgo real. Se rige por la Acquisition and Requisition of Immovable Property Act 2017, que indemniza con el valor de mercado más un 200 % adicional cuando el suelo lo solicita un organismo público y un 300 % adicional cuando lo solicita una entidad privada.[12] La cifra parece generosa, pero la indemnización depende del valor de mercado que fije la administración, y discutirlo exige pruebas preparadas de antemano.
El arrendatario puede perder el inmueble antes de amortizar su inversión, por lo que el contrato debe repartir la indemnización por las mejoras. Compruebe antes de firmar si hay avisos de expropiación en el mouza. Nuestra guía de expropiación de tierras explica el procedimiento y las impugnaciones, y nuestra práctica de expropiación representa a afectados.
Disputas inmobiliarias y cómo resolverlas
Los litigios sobre tierras abundan y pueden durar años; conviene estructurar la operación para no depender de ellos.
Mediación previa obligatoria
Desde el 18 de septiembre de 2025, en los distritos del programa, las disputas de alquiler, de división de la cosa común y de retracto deben pasar por la mediación de la oficina de asistencia jurídica antes de demandar.[13] El programa comenzó en doce distritos y se ha ampliado; compruebe la lista vigente.[13] Véase nuestra guía de mediación.
Arbitraje y tribunales comerciales
Para un arrendamiento comercial o un contrato de construcción, una buena cláusula de arbitraje sigue siendo la mejor protección. La Commercial Courts Act 2026 creó tribunales comerciales; nuestro análisis de la ley de tribunales comerciales explica qué disputas les corresponden.
Ocupación ilegal y fraude documental
La falsificación de escrituras y la ocupación ilegal tienen respuesta penal en la Land Crime Prevention and Remedy Act 2023. Nuestras guías sobre ocupación ilegal de tierras y litigios sobre tierras describen las vías. Nuestra práctica de disputas inmobiliarias actúa en estos procedimientos.
Salida: venta del inmueble y repatriación
Según la circular FEPD-1 n.º 40 de Bangladesh Bank, de 30 de septiembre de 2026, la solicitud de remitir el producto de la venta de un inmueble debe enviarse a Bangladesh Bank con la documentación de compra y venta.[10] En una sucursal extranjera, el beneficio de vender terrenos o edificios se deduce del beneficio remitible, salvo permiso previo.[10] Vender las acciones de la filial suele ser más limpio; véase nuestra guía de repatriación de capital.
Paso a paso: arrendar o adquirir un inmueble industrial
El orden importa más que la velocidad.
Defina la necesidad
Determine si necesita una oficina, un almacén o una fábrica, el plazo de ocupación y la inversión en adecuación que hará.
Elija el vehículo
Decida si arrienda o compra a través de una filial, o si conviene una parcela en una zona de BEPZA o de Invest Bangladesh.
Verifique el título
Revise khatian, cadena de escrituras, mutación, impuesto sobre el suelo, cargas, litigios y avisos de expropiación.
Confirme el uso
Compruebe la clasificación del suelo, el uso aprobado del edificio y los permisos de construcción o de ocupación.
Negocie el contrato
Pacte plazo, renta, desistimiento, obras, cesión, expropiación y arbitraje antes de pagar ninguna señal.
Calcule los costes
Presupueste timbre, tasa de registro, el 4 % de los arrendamientos de diez años o más, retenciones e IVA.
Pague por banco e inscriba
Canalice los fondos por un banco autorizado, firme ambas partes e inscriba la escritura en el subregistro.
Cierre el expediente
Tramite la mutación, archive los justificantes de remesas e impuestos y prepare la futura salida.
Ningún pago, ni siquiera una señal, debería salir antes de completar la due diligence y de tener definido el canal bancario.
Errores frecuentes en derecho inmobiliario Bangladesh
Los más caros:
- No inscribir un arrendamiento largo: sin inscripción, el contrato no crea derechos sobre el inmueble.[5]
- Olvidar el 4 % de los arrendamientos de diez años: el subregistrador no inscribirá sin el pago.[7]
- Comprar mediante testaferro: el titular es quien figura en la escritura, no quien pagó.
- Pagar fuera del sistema bancario: sin rastro de la entrada, no habrá repatriación.[10]
- Comprar suelo agrícola protegido para una fábrica: la ley de 2026 lo prohíbe y obliga a restaurar el terreno.[11]
El derecho inmobiliario Bangladesh premia la preparación: título verificado, contrato inscrito, impuestos calculados y salida prevista. Si desea una visión clara de su operación, contacte con TRW.
Preguntas frecuentes
¿Puede un extranjero comprar terrenos en Bangladesh?
No directamente, en la práctica. Desde 1996 las personas físicas extranjeras solo pueden comprar pisos, con autorizaciones. Una sociedad con capital extranjero autorizada a operar en el país puede adquirir terrenos y edificios a su nombre.[1]
¿Puede una empresa extranjera arrendar una oficina o una nave?
Sí. Las restricciones afectan a la propiedad, no al arrendamiento. Si el plazo supera un año, el contrato debe inscribirse en el subregistro y firmarlo ambas partes.[5]
¿Cuánto timbre paga un contrato de arrendamiento?
Entre el 0,1 % y el 0,3 % de la renta anual media, según el plazo, si la renta es fija y no hay prima, y el 0,4 % en los demás casos, con máximos de 20 lakh a tres crores de takas.[6]
¿Qué impuesto grava un arrendamiento de diez años o más?
El artículo 128 del Income Tax Act 2023 exige que el arrendatario pague un 4 % sobre el importe del arrendamiento antes de que el subregistrador lo inscriba.[7]
¿Cuánto dura un arrendamiento en una zona franca de BEPZA?
BEPZA arrienda parcelas urbanizadas por 30 años y naves estándar por dos años renovables, con 100 % de capital extranjero permitido.[4]
¿Quién gestiona hoy las zonas económicas?
¿Qué es el khatian y por qué importa?
Es el registro de derechos que identifica a los titulares de cada parcela. Debe coincidir con la cadena de escrituras y con la mutación a favor del vendedor o arrendador antes de pagar.
¿Cuánto cuesta inscribir una compraventa?
¿Cómo se indemniza una expropiación?
Con el valor de mercado más un 200 % adicional si el suelo lo solicita un organismo público, o un 300 % adicional si lo solicita una entidad privada.[12]
¿Se puede repatriar el producto de la venta de un inmueble?
Sí, pero con aprobación de Bangladesh Bank: el banco debe remitirle la solicitud con la documentación de la compra y la venta.[10]
Registro de fuentes
Fuentes jurídicas y regulatorias primarias
Materiales verificados el 21 de octubre de 2026. Confirme el texto oficial vigente antes de basarse en cualquier disposición.
- The Business Standard, 12 August 2023 — How foreign buyers are boosting real estate
- Invest Bangladesh Act 2026 (Act No. 104 of 2026), sections 1, 2, 19 and 20 — Laws of Bangladesh (Bangla)
- The Financial Express, 23 August 2026 — BIDA, BEZA, PPPA merge into Invest Bangladesh
- BEPZA, December 2025 — Investment promotional brochure (plots, factory buildings, lease rents)
- LegalSeba, July 2025 — Bangladesh property lease law (Transfer of Property Act s 107; Registration Act ss 17 and 49)
- Bangladesh Gazette, 9 June 2022 — Stamp Act 1899, Schedule I as amended (article 34, lease)
- Income Tax Act 2023 (Act No. XII of 2023), sections 109, 125, 126 and 128 — authentic English text, National Board of Revenue
- PwC Bangladesh, June 2026 — Finance Act 2026: Key Amendments
- Land Registration BD — Sale (saf kabala) deed registration costs and payment methods (Bangla)
- Bangladesh Bank, FEPD-1 Circular No. 40 (30 September 2026) — consolidated circular on outward current account remittances
- BSS, 9 April 2026 — JS passes Land Use Control and Agricultural Land Protection Bill
- The Financial Express, 24 June 2020 — Compensation under the Acquisition and Requisition of Immovable Property Act 2017
- Dhaka Tribune, 17 September 2025 — Pre-litigation mediation to begin in 12 districts
- Bonik Barta, 19 July 2025 — Corruption persists at RAJUK, transparency lacking
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De la información a un siguiente paso concreto
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